17/03/2026
বাংলাদেশে সম্পত্তি (জমি বা ফ্ল্যাট) কেনার ক্ষেত্রে আপনাদের জন্য পূর্ণাঙ্গ আইনি নির্দেশিকা নিচে দেওয়া হলো। এই ধাপগুলো অনুসরণ করলে আপনারা ভবিষ্যতে যেকোনো আইনি জটিলতা বা জালিয়াতি থেকে মুক্ত থাকতে পারবেন।
ধাপ ১: দলিলের সত্যতা যাচাই (Due Diligence)
সবচেয়ে বড় ভুল হলো শুধু বর্তমান 'দলিল' দেখে বিশ্বাস করা। আপনাকে অন্তত ২৫-৩০ বছরের মালিকানার ইতিহাস বা 'চেইন অফ ডিডস' যাচাই করতে হবে।
• বায়া দলিল (Via-Dalil): বর্তমান মালিকের কাছে জমিটি আসার আগে কার কার হাত বদল হয়েছে, সেই সব আগের দলিলের কপি সংগ্রহ করুন।
• খতিয়ান যাচাই (Record of Rights): সরকারি রেকর্ডে জমির মালিকানা ঠিক আছে কি না তা দেখুন:
• CS/SA/RS: ঐতিহাসিক রেকর্ড।
• BS/City Jarip: সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো সর্বশেষ জরিপ। যদি সর্বশেষ জরিপে বিক্রেতার নাম না থাকে, তবে সাব-রেজিস্ট্রার জমি রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করতে পারেন।
• নামজারি (Mutation) ও ডিসিআর (DCR): বিক্রেতার নিজের নামে জমিটি মিউটেশন বা নামজারি করা আছে কি না এবং তার কাছে ডিসিআর (DCR) আছে কি না নিশ্চিত করুন।
• ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা): সর্বশেষ 'দাখিলা' বা খাজনার রশিদ চেক করুন। খাজনা বাকি থাকলে সেই দায় আপনার ওপর বর্তাতে পারে।
ধাপ ২: সরজমিন ও টেকনিক্যাল যাচাই
কাগজে কলমে ঠিক থাকলেও বাস্তবে সম্পত্তিটি 'ঝুঁকিপূর্ণ' হতে পারে।
• ভৌত পরিদর্শন: জমির সীমানা ঠিক আছে কি না দেখুন। জমিতে অন্য কেউ বসবাস করছে কি না বা কোনো লুকানো কবর বা সরকারি রাস্তা আছে কি না তা যাচাই করুন।
• তল্লাশি (Encumbrance Search): স্থানীয় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে 'সার্চ' দিন। নিশ্চিত হোন যে জমিটি কোনো ব্যাংকে বন্ধক (Mortgage) রাখা নেই বা কোনো আদালতে মামলা (Litigation) চলছে না।
• কর্তৃপক্ষের অনুমোদন (ফ্ল্যাট/প্লটের জন্য): যদি জায়গাটি ঢাকায় হয়, তবে রাজউক (RAJUK) অনুমোদিত প্ল্যান আছে কি না দেখুন। প্ল্যান বহির্ভূত কোনো স্থাপনা হলে ভবিষ্যতে তা উচ্ছেদের ঝুঁকিতে থাকে।
ধাপ ৩: বায়না চুক্তি (Baina)
মৌখিক কথায় বা শুধু হ্যান্ডশেকে কোনো লেনদেন করবেন না।
• রেজিস্ট্রি বায়না: বাংলাদেশে বায়না নামা বা বিক্রয় চুক্তি অবশ্যই রেজিস্ট্রি হতে হবে, নয়তো এর কোনো আইনি ভিত্তি থাকে না।
• শর্তাবলী: মোট দাম, অগ্রিম টাকা (সাধারণত ১০-২০%) এবং বাকি টাকা পরিশোধ ও রেজিস্ট্রেশনের শেষ সময় স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন।
• মধ্যস্বত্বভোগীহীন ধারা: চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন যে এটি সরাসরি লেনদেন, যাতে ভবিষ্যতে কোনো তৃতীয় পক্ষ দাবি করতে না পারে।
ধাপ ৪: রেজিস্ট্রেশন ও নামজারি (চূড়ান্ত ধাপ)
১. রেজিস্ট্রেশন: উভয় পক্ষ সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি এবং স্থানীয় সরকার কর পরিশোধ করবেন।
২. দলিল ও রশিদ: সই করার পর আপনি একটি রশিদ পাবেন। মূল দলিল পেতে সময় লাগে, তাই এই রশিদটিই আপনার অন্তর্বর্তীকালীন প্রমাণ।
৩. নামজারি (ক্রয় পরবর্তী): এটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। অনেকেই শুধু রেজিস্ট্রি করেই থেমে যান। আপনাকে দ্রুত সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড অফিসে গিয়ে নিজের নামে নামজারি করাতে হবে। নামজারি ছাড়া আপনি জমির খাজনা দিতে পারবেন না বা ভবিষ্যতে বিক্রি করতে পারবেন না।
buy sell
