Sauvons le Mont-Carmel

09/04/2026

Reportage d'hier 3 septembre à voir sur noovo info au journal de 17h "Des aînés sentent leurs enjeux délaissés dans la campagne électorale au Québec" . La journaliste Véronique Dubé y interview notamment Marie-Paule Lebel et Suzanne Loiselle, de

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09/01/2026

Communiqué du 1er septembre 2026: Dossier Mont-Carmel: ce dossier s'éternisant, qui prendra des engagements électoraux pour contrer le laisser-faire de l'État?

Montréal, le 1er septembre 2026. La stratégie malveillante de Zavriyev et le vide juridique quant aux droits des résident.e.s en RPA : voilà la recette parfaite pour qu’un dossier, tel que celui de Mont-Carmel, s’éternise aux dépens de ses résident.e.s. Malgré tout, ils et elles opposent à leur propriétaire une résistance de fer et continuent d’exiger que l’État adopte des politiques et une législation visant à transformer radicalement ce modèle d’hébergement pour les personnes aînées.

Où en est le dossier et quelles sont les revendications que porte le Comité Sauvons le Mont-Carmel (le Comité)?

(Pour faire état des enjeux que soulève ce dossier, plusieurs éléments doivent être abordés de sorte que ce communiqué est plus long qu’à l’habitude.)

Le recours systématique de Zavriyev à la voie judiciaire pour étirer les délais

La bataille juridique se poursuit depuis bientôt cinq ans. Pour faire valoir leur droit au maintien de la RPA et des services s’y rattachant, les résident.e.s ont dû recourir aux tribunaux. À chaque victoire remportée, Zavriyev a porté en appel la décision. Et, si l’on suit la trajectoire judiciaire du dossier, on peut aisément conclure à un acharnement éhonté de la part du propriétaire.

Ainsi, les résident.e.s se retrouvent actuellement dans un dédale judiciaire créé par la multiplication des recours exercés par Zavriyev. Il tente, d’une part, de renverser la décision de la Cour supérieure l’ayant rendu coupable d’outrage au tribunal et condamné à des amendes totalisant 216 000 $. À ce sujet, les résident.e.s sont en attente de la décision de la Cour d’appel du Québec qui doit se prononcer avant la fin de l’année. Si la Cour d’appel ne lui donne pas raison, il est fort possible que Zavriyev s’adresse à la Cour suprême… allongeant à nouveau les délais.

D’autre part, celui-ci cherche par tous les moyens à empêcher le Tribunal administratif du logement (TAL) d’aller de l’avant avec la demande des résident.e.s en dommages-intérêts et baisse de loyer pour non-respect de ses obligations. Il invoque que ce dossier concerne les mêmes faits que le dossier d’outrage au tribunal et demande qu’il soit suspendu jusqu’à la décision finale dans le dossier d’outrage au tribunal ce qui peut mener très loin dans le temps.

Pour rappel, dans un premier temps, le TAL a refusé de suspendre le dossier et Zavriyev a contesté cette décision devant la Cour du Québec. Celle-ci a maintenu la décision du TAL. Zavriyev s’est alors tourné vers la Cour supérieure afin de faire réviser cette décision et a demandé un sursis pour que le TAL ne puisse aller de l’avant. Les résident.e.s sont ainsi en attente de la décision de la Cour supérieure, non pas sur le fond du dossier, mais uniquement sur le sursis d’exécution. Ce qui permet à Zavriyev d’allonger presque indéfiniment le temps avant que le TAL ne se prononce sur la demande des résident.e.s. Vu l’âge de ceux-ci et celles-ci, il est possible que certain.e.s ne puissent profiter d’une décision qui, à la fin de ce parcours judiciaire, leur serait favorable.

Comment les règles encadrant les RPA ne permettent-elles pas de protéger les droits des résident.e.s de RPA ?

Le Comité en a fait l’expérience : les pouvoirs d’intervention du CIUSSS chargé d’appliquer ces règles s’avèrent très limités, se situant davantage dans un processus d’accompagnement auprès du propriétaire afin que soient redressées les situations problématiques. Le CIUSSS n’a en effet pas de pouvoir de sanction. Ce dont a pu bénéficier largement Zavriyev… au détriment des résident.e.s. Ainsi, tout récemment, les portes d’entrée sont demeurées grandes ouvertes jour et nuit pendant plusieurs jours, exposant les résident.e.s aîné.e.s à une situation non sécuritaire et très stressante, sans que le propriétaire n’ait crainte de sanctions.

De plus, la réglementation n’empêche aucunement un propriétaire de RPA de mettre fin à la certification. Elle ne fait qu’encadrer la procédure de fermeture. Et, encore plus choquant, le fait qu’un propriétaire ne respecterait pas ses engagements peut faire en sorte qu’il perde sa certification… Or, c’était précisément ce que recherchait Zavriyev.

Également, selon la réglementation actuelle, ce sont les logements et non l’immeuble qui font partie de la certification. Ainsi, lorsqu’un.e résident.e quitte la RPA, rien n’empêche le propriétaire de l’offrir sur le marché locatif. Ainsi, à l’heure actuelle, il ne reste qu’une quarantaine de logements RPA à Mont-Carmel… alors qu’au départ il y en avait plus de 200.

Ce laisser-faire de l’État sur le plan législatif donne énormément de latitude aux propriétaires et a de lourdes conséquences sur la vie des personnes aînées : beaucoup de stress, de la détresse, des drames, le sentiment de ne plus compter dans la société.

Un modèle, une législation et des politiques à transformer : que fera le prochain gouvernement?

Alors que la campagne électorale bat déjà son plein, le Comité se demande ce que les partis politiques prendront comme engagement pour assurer le droit au logement des personnes aînées, notamment en regard des enjeux relatifs au modèle RPA.

Depuis le début de la lutte à Mont-Carmel, le Comité réclame que soient introduites au règlement sur les RPA des obligations liées à leur certification, notamment pour maintenir le statut, les services offerts et réguler les coûts des loyers. Il revendique aussi des modifications au Code civil qui garantiront la protection des droits des locataires et interdiront le changement d'affectation d'un immeuble à logement, à plus forte raison dans le cas d'une RPA. D'autant que les modifications ayant été introduites en 2022 et 2024 par l'ajout des articles 1955.1, 1959.1 et 1959.2 ne sont pas de nature à répondre à ces demandes. Enfin, il demande au gouvernement de faciliter l'appropriation et la gestion communautaire ou publique de toute RPA à risque de fermeture ou en défaut face à ses obligations.

Au printemps dernier, le gouvernement a tenté, sans succès, de remplacer le règlement sur les RPA. Ce projet de règlement a fait l'unanimité en sa défaveur, créant davantage de problèmes qu'il n'en réglait. Mylène Moisan, dans Le Soleil, a notamment mis en lumière la baisse inacceptable des heures de formation du personnel, dans un article intitulé « 180 heures à 14: des préposés seront formés à la va-vite dans les RPA ». Dans un éditorial publié dans Le Devoir, ayant pour titre « Requiem pour un modèle en danger », Louise-Maude Rioux Soucy a aussi souligné « la menace de reconversions houleuses en logements locatifs traditionnels sans service qui plane sur les RPA » sur lequel ce projet de règlement aurait été sans effet.

À chaque fermeture de RPA, ce sont des personnes dont la moyenne d'âge est très élevée qui en souffrent (à Mont-Carmel, actuellement l'âge de la majorité des résident.e.s. oscille entre 75 et au-delà de 85 ans), souvent très isolées, en situation de vulnérabilité, à revenu modeste.

Le prochain gouvernement répondra-t-il à la détresse des personnes aînées, confrontées à la fois à la crise du logement et aux nombreuses fermetures de RPA, dans toute décision touchant ces milieux de vie?

La campagne électorale en cours étant l'occasion d'entendre les visions des partis politiques, à cet égard, le Comité Sauvons le Mont-Carmel surveillera de très près les engagements électoraux des divers partis et mettra de l'avant sa demande au futur gouvernement afin qu'il facilite l'appropriation et la gestion communautaire ou publique de toute RPA.

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Lien pour télécharger le communiqué du 1er septembre 2026, contenant des hyperliens vers des références : https://docs.google.com/document/d/1o1aVbCWbR8Vt9B9NUf-DzyBq0dcjQ_-j/edit
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Merci pour votre solidarité Les membres du Comité des résident.e.s Sauvons le Mont-Carmel, Gisèle Ampleman, Normand Breault, Marie-France Dozois, Marie-Paule Lebel, Suzanne Loiselle et Constance Vaudrin.

Dossier Mont-Carmel: ce dossier s'éternisant, qui prendra des engagements électoraux pour contrer le laisser-faire de l'État? Montréal, le 1er septembre 2026. La stratégie malveillante de Zavriyev et le vide juridique quant aux droits des résident.e.s en RPA : voilà la recette parfaite pour q...

08/26/2026

Un article encourageant dans Le Soleil d'aujourd'hui: "À 98 ans, il gagne un combat contre les frais «obligatoires» en RPA"

Justine Mercier

Marc Pettigrew a mené, ces dernières années, un combat qui pourrait avoir «des conséquences importantes» pour la facturation de services en RPA, souligne le juge Daniel Lévesque dans une récente décision de la Cour du Québec.

Dans le cas de M. Pettigrew, la décision condamne les Résidences Soleil à lui verser des milliers de dollars en guise de remboursement pour des frais qu’il n’aurait pas dû payer.

«Un combattant»

En entrevue avec Les Coops de l’information, le principal intéressé souligne qu’il cherchait uniquement à faire valoir les droits des locataires. Pour Marc Pettigrew, la récompense réside dans l’impact que sa victoire pourrait avoir pour d’autres aînés.

«Je ne veux pas avoir de gloire», dit celui qui est décrit comme «un combattant» par son avocat, Me Antoine Morneau-Sénéchal.

Le nonagénaire s’était d’ailleurs déjà battu contre des hausses de loyer qui variaient entre locataires d’une même RPA.

«De façon générale, les aînés, ce sont des gens qui ont malheureusement très peur d’exercer des recours. [...] On espère que cette décision-là va encourager les gens à faire respecter leurs droits.»
— Me Antoine Morneau-Sénéchal

Une bataille sur plusieurs années

En s’installant au Manoir Sainte-Julie en mars 2022, Marc Pettigrew signe un bail prévoyant un loyer «de base» avoisinant les 2900 $ par mois. Un montant mensuel de 118 $ s’ajoute alors pour des services «obligatoires»: l’entretien ménager deux fois par mois et le lavage hebdomadaire de la literie – malgré la présence d’une laveuse et d’une sécheuse dans son logement.

L’aîné décide, l’année suivante, qu’il ne veut plus de ces services. Mais les Résidences Soleil, propriétaires du Manoir Sainte-Julie, lui répondent que ces services doivent être payés, qu’ils soient utilisés ou non.

M. Pettigrew se tourne alors vers le commissaire aux plaintes du Centre intégré de la santé et des services sociaux de la Montérégie-Centre. Sa plainte est rejetée. Même chose du côté du Protecteur du citoyen. Les deux organismes concluent que les RPA sont libres de déterminer quels services peuvent être inclus dans un forfait obligatoire.

Insatisfait, le nonagénaire entame un recours devant le Tribunal administratif du logement (TAL) au printemps 2023. Il y essuie un autre revers.

Marc Pettigrew porte alors sa cause en appel devant la Cour du Québec, qui a rendu sa décision le 10 août dernier. Cette fois, ses arguments sont retenus, tant pour les services «obligatoires» que pour deux autres éléments: les frais imposés pour une personne supplémentaire dans le logement et l’absence d’un formulaire devant être annexé au bail.

Le jugement de la Cour du Québec souligne qu’en vertu de la décision du TAL, les résidents des RPA se retrouveraient dans une situation de «vide juridictionnel». Leur seule option serait les commissaires aux plaintes, qui n’ont «aucun pouvoir» contraignant.

Pour obtenir une certification du réseau de la santé, les RPA doivent offrir certains services. Mais cela ne signifie pas pour autant que les locataires sont obligés d’y recourir, tranche la Cour du Québec.
Liberté de choix

L’un des arguments de Marc Pettigrew reposait sur un article du Code civil interdisant toute clause visant à empêcher un locataire d’acheter des biens ou des services auprès de la personne de son choix.

Le juge a ordonné aux Résidences Soleil de verser un peu plus de 5000 $ à M. Pettigrew en guise de remboursement pour les services d’entretien ménager et de lavage de la literie payés depuis le début 2023, date à laquelle l’aîné souhaitait y mettre fin.

La fille de l’aîné, Danielle Pettigrew, parle de son père comme d’un homme droit ayant à cœur «l’intégrité et l’équité». Les proches de Marc Pettigrew sont «très fiers du dénouement», dit-elle, et espèrent que cette lutte permettra à d’autres aînés de faire valoir leurs droits.

Me Morneau-Sénéchal explique que c’est une pratique «très répandue [dans les RPA] d’avoir des forfaits de base ou certains services qui sont obligatoires». Dans ce contexte, dit-il, la décision de la Cour du Québec dans le dossier de M. Pettigrew «pourrait avoir un impact majeur» et engendrer des recours similaires.

Les procédures judiciaires ont tout de même «épuisé» l’aîné. «Quatre ans de débats pour se faire respecter, c’est quand même spécial», expose sa fille Danielle, en précisant que tout au long du processus, son père n’a jamais été la cible de représailles de la part des Résidences Soleil.

Pas de frais pour une personne supplémentaire

Marc Pettigrew obtient aussi le remboursement d’un montant de 75$ par mois ayant été facturé pour la présence dans le logement d’une deuxième personne – son épouse, aujourd’hui décédée.
Marc Pettigrew obtient le remboursement du montant de 75$ qui lui était facturé chaque mois pour la présence d'une personne supplémentaire dans son logement.

Marc Pettigrew obtient le remboursement du montant de 75$ qui lui était facturé chaque mois pour la présence d'une personne supplémentaire dans son logement. (Tribunal administratif du logement)

Le TAL avait déterminé qu’en vertu du «régime spécial» qui encadre les RPA, elles doivent fournir certains services. Le TAL se ralliait donc à l’argument que les coûts sont plus élevés lorsque deux personnes ont accès à des services ou équipements.

Mais la Cour du Québec estime que le TAL a aussi commis une erreur de droit à ce chapitre. Le juge Daniel Lévesque conclut que le montant exigé pour une personne supplémentaire contrevient aux dispositions du Code civil. Pour cet aspect, le juge condamne les Résidences Soleil à verser près de 3500 $ à M. Pettigrew.
Formulaire non conforme

Le jugement ordonne aussi à la RPA de se conformer aux exigences réglementaires sur les formulaires devant être annexés au bail de M. Pettigrew. Les Résidences Soleil utilisaient une grille pour détailler les services, mais elle différait «de manière importante du formulaire obligatoire» prévu par le Code civil.

C’est dans cette grille que le Manoir Sainte-Julie précisait que les services de lavage de literie et d’entretien ménager étaient obligatoires. Or, le formulaire prescrit par la loi «ne contient aucune occasion de stipuler qu’un service» est obligatoire.

Au moment de publier, les Résidences Soleil n’avaient pas répondu à la demande des Coops de l’information. L’entreprise, qui possède 15 RPA dans différentes régions de la province, dispose encore d’une quinzaine de jours pour soumettre une demande à la Cour supérieure si elle souhaite contester cette décision.

08/06/2026

Dans le Devoir du 6 août, l'éditorial de Louise-Maude Rioux Soucy rappelle notamment que les " courageux mobilisés de la RPA du Mont-Carmel" sont "engagés dans un combat encore à finir" et qu'il s'agit de "batailles longues, coûteuses et impitoyables" :

"Requiem pour un modèle en danger
La question de la viabilité du modèle des RPA se pose plus que jamais, et il va bien falloir y répondre.

Éditorial

Le Québec est le champion des résidences privées pour aînés (RPA), un modèle destiné aux personnes autonomes ou semi-autonomes, qui traverse cet été de fortes turbulences après des années de tensions croissantes. À moins d’y être soi-même plongé, le drame reste silencieux. Il ne fait pas les manchettes. Il laisse les réseaux sociaux de glace. Il n’anime aucune conversation à la machine à café. Même le gouvernement Fréchette semble avoir jeté l’éponge.

Le cabinet de la ministre de la Santé, Sonia Bélanger (aussi ministre responsable des Aînés et des proches aidants), a en effet profité de l’indifférence de la fin juillet pour confirmer au Soleil le report de sa réforme controversée. Peu disert, il s’est contenté de dire que certains éléments du projet de règlement seront revus à la lumière des commentaires reçus. Lesquels seront touchés, dans quelle mesure et dans quels buts ? On pourrait ne jamais le savoir puisque l’ensemble de l’œuvre a été renvoyé… après les élections.

Si c’est pour revenir sur la décision insensée de faire passer de 180 heures à 14 heures la formation exigée des proposés aux bénéficiaires, faute d’enseignants pour la donner, on dit bravo ! Il y a des limites à abaisser les normes au ras des pâquerettes. Si c’est pour rétablir la présence en tout temps d’une personne formée en soins d’assistance personnelle, on dit go ! Si c’est pour alléger davantage les obligations administratives, opérationnelles et financières des RPA, on dit prudence ! Si c’est pour enlever leurs exemptions à de petites RPA communautaires, qui risquent de ne pas avoir les reins assez solides pour se mettre à niveau, on dit stop !

Et ce n’est là qu’un échantillon de ce qui ne tourne pas rond dans cette proposition de réforme. De l’avis unanime de tous les concernés, qui paradoxalement défendent des positions parfois contraires sur certains points, si Québec devait aller de l’avant avec cette réforme, le milieu des RPA s’en serait trouvé plus mal en point encore.

Changer pour dégrader un milieu déjà plombé par d’immenses soucis structuraux, organisationnels, financiers et humains, vraiment ?

Ce serait tout un tour de force ! Et pourtant, la formule résume bien ce qui a motivé certaines des recommandations du Protecteur du citoyen dans la foulée de son analyse du projet de règlement. Dans une lettre de 14 pages, celui-ci met Québec en garde. Cette réforme apporte des solutions qui risquent d’aggraver des situations faisant déjà « régulièrement l’objet de plaintes et de signalements ». En d’autres mots, elle ouvre à plus de plaintes et plus de signalements.

Tout le monde dans le milieu — aînés, propriétaires, aidants, Santé Québec, municipalités — réclame un meilleur équilibre entre la sécurité et l’autonomie des résidents. Et tous conviennent qu’il faut le faire en évitant un encadrement trop contraignant susceptible d’occasionner de nouvelles fermetures de RPA, après la saignée douloureuse des dernières années.

Il faut dire que le modèle reste très fragilisé par la vie chère et la crise de l’habitation, qui touchent plusieurs aînés de plein fouet. Vrai, le gouvernement caquiste a mis en place quelques filets supplémentaires, notamment avec l’élargissement de la « loi Françoise David », qui interdit d’évincer un locataire de 65 ans sous certaines conditions, et plus largement avec son moratoire de trois ans qui interdit d’évincer tout locataire pour subdiviser un logement, l’agrandir de façon importante ou changer son usage.

Le hic, c’est que ces protections ne s’appliquent pas aux RPA. On recense de plus en plus d’histoires crève-cœur d’aînés mis à la porte de la leur, faute de pouvoir payer un loyer qui aura augmenté plus vite que leurs revenus. Ceux-là peuvent errer longtemps, parfois jusqu’à la rue, avant de se trouver une nouvelle place. Ce n’est guère plus rose pour les aînés qui doivent intégrer un CHSLD ou une maison des aînés. Le tableau de bord de Santé Québec affiche 3337 personnes en attente ces jours-ci.

Sans compter la menace de reconversions houleuses en logements locatifs traditionnels sans service qui plane sur les RPA. On a constaté avec les courageux mobilisés de la RPA du Mont-Carmel, engagés dans un combat encore à finir, combien cela peut mener à des batailles longues, coûteuses et impitoyables.

Les résidents des RPA viennent par ailleurs d’essuyer une défaite juridique importante qui risque de faire encore plus mal au parc actuel. Le coup de semonce est venu la semaine dernière de la Cour supérieure. Estimant que la Ville de Montréal a outrepassé sa compétence, la juge Marie-Ève Bélanger a invalidé tous les règlements municipaux adoptés par certains arrondissements de la métropole pour empêcher les RPA d’être converties en immeubles d’appartements sans services.

Ce retour à la case départ, si douloureux soit-il, doit être l’occasion de rebattre toutes les cartes. Car la question de la viabilité du modèle des RPA se pose plus que jamais et il va bien falloir y répondre. Pour les propriétaires, qui doivent pouvoir compter sur un modèle d’affaires qui se tient. Mais aussi pour les résidents, qui ont le droit d’habiter dans un milieu chaleureux, sécurisé et sécurisant, capable de tenir dans le temps."

Sonia Bélanger
Santé Québec Centre-Sud-de-l’Île-de-Montréal – Universitaire

07/30/2026

Dans Le Devoir du 30 juillet, un article de Stéphanie Marin et Zacharie Goudreault sur une mauvaise nouvelle pour l'ensemble des RPA.

"Un jugement risque de saper le nombre de RPA à Montréal"

"Un jugement vient d’invalider les règlements municipaux interdisant la conversion des RPA en immeubles d’appartements.

Il pourrait y avoir moins de résidences privées pour aînés (RPA) dans un avenir prochain à Montréal. La Cour supérieure vient d’invalider tous les règlements municipaux adoptés par des arrondissements de la métropole pour empêcher les RPA d’être converties en immeubles d’appartements, sans services.

Les RPA sont destinées aux personnes autonomes ou semi-autonomes de 65 ans et plus qui ne requièrent pas de soins médicaux au quotidien. On y offre divers services, tels que des soins infirmiers, les repas, l’entretien ménager et des loisirs.

Les règlements municipaux attaqués en cour avaient été adoptés en 2022 par plusieurs arrondissements de la Ville de Montréal. « Fruit d’un appel à l’action de la Ville centre [Montréal], ces actions concrètes ajoutent une protection supplémentaire qui perme[t] de préserver l’offre de résidences pour personnes aînées dans la métropole et les soins de santé qui y sont offerts », pouvait-on lire à l’époque dans un communiqué de la Ville.

Quelques mois plus tôt, la Ville avait d’abord pressé Québec d’imposer un moratoire d’un an sur la conversion de RPA en logements locatifs traditionnels, à la suite de la fermeture de plusieurs de ces résidences et de la tentative de conversion de la RPA du Mont-Carmel, à Montréal, qui avait fait grand bruit. Une demande à laquelle Québec n’avait pas donné suite, ce qui a incité des arrondissements à prendre le taureau par les cornes.

Leurs règlements ne sont pas identiques, mais celui de Lachine donne un aperçu général de leur contenu : « Malgré les usages prescrits à la grille des usages, il est interdit de remplacer une résidence pour personnes âgées par un autre usage résidentiel sauf par un bâtiment de logements sociaux ou communautaires. »

Autrement dit, ces règlements forcent les résidences pour aînés à conserver leur vocation, souligne la juge Marie-Ève Bélanger, de la Cour supérieure, dans sa décision qui les invalide.

Dans les dix dernières années, le nombre de RPA à Montréal est passé de 217 à 167 — une perte de 50 résidences. Mais selon les chiffres de Santé Québec, le nombre d’« unités locatives » en RPA serait demeuré stable durant cette période, à environ 25 000 sur le territoire.

Avec ce jugement, il est fort probable que le nombre de RPA diminue encore à Montréal, a affirmé Me Manuel Johnson, un avocat spécialisé en droit social et en droit du logement, qui a notamment représenté des résidents de la RPA du Mont-Carmel.

L’action en justice

La demande en justice avait été intentée en 2023 par un regroupement de RPA ainsi que par une résidence de Verdun et une autre du quartier Saint-Michel, qui ont fait valoir que la Ville n’avait pas le pouvoir d’édicter cette réglementation. Celle-ci limite leur liberté contractuelle, disent-ils, diminue la valeur marchande des immeubles, engendre des difficultés de financement et, ultimement, se répercutera sur l’éventail et la qualité des services offerts aux aînés. Au cours des années, des propriétaires ont aussi invoqué d’autres raisons pour vouloir convertir leur RPA en immeubles d’appartements, dont le manque de personnel et la multiplication des règlements imposés par le gouvernement qui augmentent les coûts d’exploitation.

Dans les dix dernières années, le nombre de RPA à Montréal est passé de 217 à 167 — une perte de 50 résidences.

La Ville a fondé son droit d’adopter de tels règlements sur une disposition de la Charte de la Ville de Montréal. La juge Bélanger a cependant déterminé qu’elle n’était pas applicable à la présente situation. Elle rappelle qu’en matière de zonage, les règlements peuvent déterminer quels usages sont autorisés ou prohibés dans une zone de la municipalité. Mais ici, les règlements attaqués ont un autre but, souligne la magistrate : restreindre le changement d’un usage autorisé dans une zone pour un autre usage tout aussi autorisé.

La juge Bélanger ajoute ceci : ces règlements violent la « règle cardinale et bien établie » de l’uniformité des usages permis au sein d’une même zone, écrit-elle, en établissant que la Ville a outrepassé sa compétence en les édictant.

La Ville de Montréal n’a pas voulu dire si elle allait porter ce jugement en appel. Lorsqu’il lui a été demandé si elle envisageait une autre stratégie pour conserver les RPA sur son territoire, elle a répondu qu’elle « ne formulera pas de commentaires à ce stade ».
Pas juste à Montréal

Même si elle était bien intentionnée, la Ville de Montréal a toutefois tenté de régler avec un règlement de zonage un problème beaucoup plus large : celui « de confier des soins de santé et des services sociaux pour nos aînés vulnérables à des entreprises privées », juge Me Johnson.

C’est ce modèle-là qui doit être remis en question, estime l’avocat : certes, il coûte moins cher à l’État de confier au privé la gestion des aînés qui ont une perte d’autonomie, mais qui ne sont pas prêts pour le CHSLD. « Mais je ne pense pas que ce soit dans le meilleur intérêt de nos aînés et de notre société. »

Pour lui, la question de la viabilité des RPA se pose sur deux fronts : celui des propriétaires et celui des résidents. Les RPA peuvent fermer à tout moment, ce qui peut être insécurisant pour les aînés dont c’est le milieu de vie. Quant aux propriétaires, peut-on les obliger à tenir leurs activités à perte ou à poursuivre un modèle d’affaires qu’ils ne désirent plus ? demande-t-il. Me Johnson rappelle que ces résidences sont soumises à une réglementation étendue — avec raison, dit-il — pour protéger la santé et la sécurité des résidents. Mais cela entraîne des coûts — on n’a qu’à penser à l’obligation d’installer des gicleurs, instaurée dans la foulée de l’incendie qui a fait 32 morts dans la résidence pour aînés de L’Isle-Verte en 2014.

Selon lui, la solution est de remettre la gestion des RPA à l’État.

Notons que le changement de vocation d’une RPA ne signifie pas que ses locataires seront automatiquement évincés. Ils peuvent résilier leur bail si l’absence de services ne correspond pas à ce qu’ils recherchent. Ils peuvent aussi rester et obtenir une réduction de loyer en compensation pour leur disparition. Or, plusieurs locataires de RPA dépendent des services qui y sont offerts, que ce soit pour des raisons de santé ou encore pour avoir une vie sociale active, ces résidences proposant bien souvent de l’aide domestique et divers loisirs."

07/26/2026

Un article publié dans un média de Winnipeg parle de nous ... et des développements commerciaux que Leyad, la compagnie d'Henry Zavriyev, propriétaire de la du Mont-Carmel, réalise dans cette province : "‘We want to create an experience’ St. Vital Centre owner says vacant Bay store on road to redevelopment".

Voici la traduction (automatique) des paragraphes référant aux actions de HZ au Québec, suivi du texte complet en anglais (pour consulter en ligne: combiner winnipegfreepress + .com /business/2026/07/24/we-want-to-create-an-experience )

DÉBUT de la traduction automatique: "Zavriyev, 32 ans, a fondé Leyad en 2012.

L'entreprise a débuté à Montréal par la gestion d'immeubles d'appartements. Zavriyev raconte qu'il travaillait comme concierge pendant ses études à l'Université Concordia ; il a demandé au gestionnaire de l'immeuble s'il pouvait louer les appartements vacants. Il s'occupait des travaux ingrats — peinture, plomberie — et louait les logements.

Le centre St. Vital, l'une des récentes acquisitions immobilières de Leyad.

Finalement, il a quitté l'école et s'est concentré sur la création d'une entreprise de gestion immobilière. Il s'est adressé à des family offices à Montréal pour obtenir un investissement initial et a réuni des investisseurs entièrement canadiens, a-t-il déclaré.

Les duplex et les immeubles de 12 unités sont ensuite devenus des propriétés industrielles, donnant naissance à des centres commerciaux linéaires et à des bâtiments plus grands.

Leyad possède toujours des appartements. Des Québécois accusent notamment l'entreprise de « rénovictions », un phénomène où les locataires sont expulsés de leur logement en raison de rénovations et de hausses de loyer.

En 2023, Radio-Canada a rapporté que des locataires d'une résidence pour personnes âgées de Montréal avaient intenté une action en justice contre Zavriyev après s'être vu demander de déménager ou de payer plus cher pour moins de services. L'immeuble n'a pas été transformé en appartements résidentiels, malgré les intentions initiales du propriétaire.

Zavriyev a affirmé que Leyad n'avait « jamais expulsé personne ».

« Ces bâtiments n'avaient pas été rénovés depuis des générations et étaient devenus dangereux », a-t-il déclaré. « Nous allions les visiter tous et essayions de trouver des solutions pour déterminer un montant d'indemnisation raisonnable. » FIN de la traduction automatique.

‘We want to create an experience’ St. Vital Centre owner says vacant Bay store on road to redevelopment

By: Gabrielle Piche

Jul. 24, 2026

Entertainment attractions are coming to fill the former Hudson’s Bay space in St. Vital Centre.

Montreal-based real estate firm Leyad, the south Winnipeg mall’s owner, says it is finalizing an agreement for the vacant property. Further details should appear in the next couple months, said president Henry Zavriyev.

“We’re looking at what other types of experiences we can bring to the mall that aren’t just typical retail,” he said during a visit to Winnipeg this week.

“We want to create an experience where you can just come to the mall, hang out here for hours, no matter if you’re a kid, an adult, a retiree.”

Leyad bought St. Vital Centre in February. It’s among the company’s latest acquisitions in a string of shopping centre purchases.

“We’re looking at what other types of experiences we can bring to the mall that aren’t just typical retail.”

Recently, Leyad opened a bowling alley in Niagara Pen Centre in St. Catharines, Ont. It also inked deals with a pickleball operator and Funvilla, an indoor playground.

It turned a former Hudson’s Bay store into a Zellers at its Londonderry Mall in Edmonton. It’s also adding an indoor playground and laser tag to the centre.

St. Vital’s Bay store shuttered in May 2025 amid the country-wide shutdown of the former retail giant. Redevelopment of the old department store could take two years, Zavriyev said.

When the Bay — an entryway into the shopping hub — closed, mall retailers nearby felt a drop in traffic.

“If something does go up (in its place), I hope it would drum up more business for the stores that are on this end,” said Ashley Kiemeney, an employee at Daring Diva Purses.

Meantime, Uniqlo is set to open in the corridor on Aug. 21. It’s planning a grand opening with matcha, donuts and drumming.

The Japan-headquartered clothing chain is a “phenomenal retailer,” Zavriyev said, sitting at a St. Vital Centre food court table peppered with Uniqlo advertisements.

He’s led the acquisition of roughly eight Manitoba properties over the past two years. Leyad bought the building housing CDI College, at 280 Main St., in February 2024.

Johnston Terminal at The Forks, Garden City Square, and a few buildings housing Loblaw tenants and Canada Goose have followed.

“I’m … super bullish on Winnipeg,” Zavriyev said.

Leyad is a private company. It’s prioritized smaller Canadian cities and centres that will be “consistent” with one to three per cent revenue growth per year.

“Steady Eddie” and “not very volatile” are terms Zavriyev used.

Half of Leyad’s commercial revenue comes from “necessity-based” tenants, such as grocery stores. Walmart, Loblaw, Canadian Tire, Winners and Dollarama account for nearly 30 per cent of revenue, Zavriyev said.

“I’m … super bullish on Winnipeg.”

“It allows us to take those kind of unconventional steps with those other types of retailers,” he added. “I’ve been very cognizant of, ‘We need to have that anchor.’”

Leyad ramped up purchases of malls following the COVID-19 pandemic, when many questioned the future of brick-and-mortar retail. Mall fundamentals — dollar shops, grocery stores — remained “great,” Zavriyev said.

Leyad has been on a shopping spree: in 2026 alone, it’s purchased shopping centres in Victoria, Thunder Bay, Ont., Lloydminster, Alta., and Winnipeg, plus 387,000 square feet of grocery stores that Loblaw stores occupy.

Zavriyev, 32, established Leyad in 2012.

The company began in Montreal with apartment management. Zavriyev said he was working as a janitor while studying at Concordia University; he asked the property manager if he could rent out the apartment’s vacant units. He did the grunt work — painting, plumbing — and rented spaces.

Eventually, he dropped out of school and focused on building a property management business. He went to family offices in Montreal for initial investment and has gathered all-Canadian investors, he said.

Duplexes and 12-unit places later became industrial properties, leading to retail strip centres and larger buildings.

Leyad still owns apartments. Among them, Quebecers have accused the company of ‘renovictions,’ where tenants are pushed out of housing due to renovations and price increases.

Tenants in one Montreal seniors residence took Zavriyev to court, after being told to move or pay more for fewer services, CBC reported in 2023. The building wasn’t converted into residential apartments, despite the owner’s initial intentions.

Zavriyev argued Leyad has “never renovicted anyone.”

“Buildings hadn’t been renovated in generations and getting to hazardous points,” he said. “We were going to all of them and trying to make deals where we would try to figure out solutions in which, ‘OK, what would make sense as far as compensatory amount.’”

Leyad may purchase Manitoba apartments in the future, Zavriyev said, adding the company has “more optionality now.”

It’s grown to around 500 employees and has offices in Ontario, Quebec and Alberta.

Leyad isn’t the first out-of-province developer to acquire several properties in a “relatively short” time period, said Jeremy Davis, spokesman for the Winnipeg Regional Real Estate Board.

“Ambitious developers looking to expand into other markets can have many goals, but chief among them is making profitable investments,” Davis wrote in a statement. “In the end, outside investment is a direct vote of confidence into the market fundamentals of our region and increased competition is good for consumers.”

Retail spaces are generally “flourishing;” restaurants, entertainment and services such as barbers and nail salons continue to be popular in malls, said Paul Kornelsen, a CBRE vice-president.

“It’s a good-news story that there’s a … group that are outside of the province (seeing) Winnipeg as a viable investment,” Kornelsen said.

Colliers Canada clocked a vacancy rate of 5.1 per cent for Winnipeg retail centres in 2025, a jump from 3.3 per cent in 2024.