皆亞建築工程有限公司 FNSI Engineering & Construction Co. Ltd.

16/06/2026

襯著最近和客人到政府相關部門咨詢澳門"首店經濟"的事，我順便也寫一篇小文章和大家分享一下:

★時間節點
- 生效日期：2025年11月1日；
- 申請期：共六輪，首期為2025年11月1日至2026年1月31日

★誰有資格參與?
- 零售、餐飲、特色品牌店：尤其是葡語、西語國家或歐洲特色品牌；
- 國際品牌：需入選全球百強榜單、經營10年以上且品牌價值排名前50，或在至少3個國家設有10間以上門店；
- 內地、香港、台灣品牌：需經營5年以上，品牌價值排名前10，或- - 在主要城市設有至少5間門店；
- 法律要求：必須在澳門依法註冊，無欠稅，財務穩健，並僱用至少5名本地全職員工

★資助金額與額外獎勵
- 基礎資助：最高澳門元50萬；
- 疊加資助：於特定區域開設門店、經營面積越大、僱用本地人越多，最多可達澳門幣一百萬元。

★選址
- 設立在澳門特區必須是商業用途的地舖單位；
- 不包括綜合度假休閒企業轄下的場所及商場內的地舖；
- 至少50平方米。

首店經濟計劃既是澳門政府推動多元經濟的重要舉措，也想以經濟補助的方式支持全民一起為澳門引入優質品牌。若你有什麼想法，歡迎隨時咨詢和我們交法。

EN ➡
Recently, while accompanying a client to consult government departments about Macau’s First Store Economy scheme, I thought I’d share a quick overview:

★ Key Dates
- Effective: 1 November 2025
- First application round: 1 Nov 2025 – 31 Jan 2026 (six rounds in total)

★ Who Can Apply?
- Retail, dining, and speciality brands (especially Portuguese, Spanish or European brands)
- International brands: listed in global rankings, operating 10+ years, or with 10+ shops across at least 3 countries
- Mainland China, Hong Kong, Taiwan brands: operating 5+ years, top 10 in their sector, or with 5+ shops in major cities
- Legal requirements: registered in Macau, no tax arrears, financially sound, and employing at least 5 local staff

★ Funding & Incentives
- Basic support: up to MOP 500,000- aprox. USD 64,000.00-
- Extra incentives: more funding if located in designated districts, with larger shop size or more local employees
-Maximum support: up to MOP 1,000,000

★ Location Rules
- Must be a street-level commercial unit in Macau
-Not inside integrated resorts or shopping malls
-Minimum size: 50 sqm

The First Store Economy scheme is part of Macau’s push for a more diverse economy, encouraging quality brands to set up shop with financial support.
If you are considering opening a first store in Macau, feel free to reach out to us.

10/06/2026

隨著澳門建築、消防及餐飲牌照制度更新，《餐飲及相關場所業務法》將於 2026 年 7 月 1 日正式生效。投資者關心的主要重點如下：

🔸 市政署和旅遊局對牌照的管轄範圍有重大調整：
- 酒店要件及綜合體的酒店範圍仍然是由旅遊局發牌。
- 酒店綜合體非酒店商業範圍仍可選擇由旅遊局或市政署發牌。
- 街舖的餐廳／飲料店／酒吧均合併為「餐飲場所」，統一由市政署發牌。

🔸 120m² 以下且無工程更改的場所，可於 12 個工作日完成登記開業。
- 目前主要受惠客戶為原場所間隔及團定設施保留但牌照失效的情況。
- 能不能和將修改的《都市建築法律制度》（

28/04/2026

在澳門，露天茶座不僅是一種經營模式，更是一種南歐生活氛圍的延伸。許多人希望能在自家餐廳或酒吧前設置幾張桌椅，讓客人享受戶外的悠閒時光。若你也有這樣的想法，以下將一步步帶你走過申請流程，並提醒你需要準備的文件與注意事項。

Introduction

In Macao, Outdoor seating are more than just a business model, they reflect the relaxed charm of southern European living. Many restaurant and bar owners dream of placing a few tables outside, allowing guests to enjoy the breeze and the city’s rhythm. If you share this vision, this guide will walk you through the application process and highlight the documents and key points you’ll need to prepare.

詳情請看➡️
https://www.fnsi-macau.com/inf/08-%E9%9C%B2%E5%A4%A9%E8%8C%B6%E5%BA%A7%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%94%B3%E8%AB%8B

P.S.由於工作太忙加上懶癌發作，一直被熱心的大家催更。下定決心發佈2026第二季第一篇正式文章，內容不太完善，但先放出來大家看看之後多給意見再慢慢完善。

03/04/2026

從2024年發了這篇文章到今天，自動停車系統有了翻天覆地的變化。停車容量更有效率、使用上更智能、更多的附加價值。本年（2026年）5月會辦一個相關技術分享的研討會，詳情稍後再公佈。
Desde que este artigo foi publicado em 2024 até hoje, os sistemas de estacionamento automático passaram por transformações profundas. A capacidade de estacionamento tornou‑se mais eficiente, o uso ficou mais inteligente e surgiram muito mais valores adicionais. Em maio de 2026 será realizado um seminário para partilhar estas tecnologias, e os detalhes serão anunciados posteriormente.

9月6日，香港國際機場港珠澳大橋香港口岸智能停車場A（1期）項目在港舉行啓動儀式。該項目由中集旗下企業中集物聯承建，可提供1550個停車位，全部採用AGV停車機器人自動泊車。項目建成後，將成為全球最大的機器人停車場....

30/03/2026

大家有沒有聽過，有些投資者在氹仔花了上千萬投資裝修，但最後卻拿不到牌照？某位老闆在白鴿巢裝修了兩間美容院，結果也無法取得牌照……類似的事情其實不少。

「我想你幫忙看看，我想租的這間店面能不能申請牌照經營xx？」這句話，是我在日常最常被問到的問題之一。
這個問題在澳門可以說既簡單，又複雜。以下我先做一個簡短的說明，如果大家有興趣，我可以再寫一篇更完整的文章。

一個典型的例子
有客人在新馬路租了一間店舖。有些膽子大的投資者會立即開始集資、籌備、裝修，然後找人辦牌照；但有經驗、或曾經吃過虧的投資者，通常會在租／買之前就先想辦法問一句：
「這間店舖能不能開餐廳？」
如果你是求知慾強的人，我們可以一起看看專業人士是如何分析這個問題的。

一、先確認你想申請的牌照的法源基礎
以餐廳為例，其主要法源是 83/96/M 及其後續延伸的一系列法律法規。
我們可以看到，當中規定「同類場所Estabelecimentos Similares」必須設於商業用途的場所內。

二、確認店舖的用途是否符合
既然你知道開餐廳需要商業用途，下一步就是確認你的店舖是否屬於商業用途。
- 如果是街邊獨立店面：
可以到物業登記局申請俗稱「查屋紙」的物業登記證明書Certidão e de informação escrita de registo predial。
- 如果在綜合體或沒有獨立登記的商場內：
可能需要向 DSSCU 申請建築底圖，甚至「使用準照Licença de utilização」。

三、檢視法規例外與其他引用情況
複雜之處就在於此。
例如，有些街外獨立登記的單位，不論是查屋紙還是 DSSCU 的資料，都僅標示「都市建築用途」，並沒有明確列為商業用途；又或者某些屬於財政局或其他部門的物業，雖然在法律上也能找到依據，但在實務操作上往往牽涉到「慣例」與「解讀」的問題。
這些所謂的「慣例」與「解讀」，通常都有相當曲折的法源基礎。然而，一般工程師與建築師（包括審批部門）大多並非法律專業；同樣，法律專業人士也未必熟悉工程技術。因此，許多情況只能依靠經驗來判斷。
在澳門更有趣的是，若要經營某一行業，其實並不只有單一途徑。

四、土地批給或其他的限制
當我們申請查屋紙物業登記證明書Certidão e de informação escrita de registo predial裡面發現一些奇怪的備註，可能就需要查看土地批給合同，甚至乎法院的卷宗才能百份之百保障客人投資的安全。到底有案件糾紛的物業是不是就不能申請牌照呢? 這個不一定的。但是，整件事就會變得更為複雜。

五、電夠用嗎?
在2023年8月前，倘若你需要加大電錶雖然也十分頭痛，但也並不是什麼特別難攪的問題。但2023年八月開始禁止道路三年內重覆開挖，加上工務局2025機電廳成立以後，申請69kVA以上的電錶既難又十分花時間。

六、現場的狀況和政府檔案是否對應
現場實況和政府檔案不對應這種奇怪的事也經常會發生，你只有拿到工務局的底圖去現場走走，才知道那些是真的那些是假的?那些能用那些不能用的。

七、一些建築法規對場所限制的問題
這一點我永遠放在最後，因為既然地方能用，剩下來可能只是好不好用和怎去用的問題。例如那些地方高度不夠用作客用區? 場所的界綫在那裡? 這裡能不能開門開窗? 出口可以訂在什麼地方? 原來的樓梯是否還適用等?

12/03/2026

有時候大家都覺得這件事不太重要，但屢屢都有人中招。光是這個月又有兩個客簽了約後，業主不原意/提符加條件才願意簽 "業權人同意聲明書"。
當你未簽約時，什麼都好談。對有些心懷不軌的人，當你簽了約以後，你再求他就把你當孫子，勸大家不要挑戰人性。

租賃物業作為餐廳等場所時，你的租約在牌照層面需注意事項

- 當你身份是租客

當你計劃租賃物業以開設飲食場所或其他需要發牌的行業、需要申請裝修工程準照等為目的時，有一份最基本的文件你必需取得，就是 業權人同意聲明書（Declaração do proprietário de consentimento para execução de obra de modificação）。如果你的租約已按照澳門法規進行筆跡認證，其中一種方法是你可以直接將相關條款加入租約的附註部分。另一種做法是，在簽署租約的同時，要求業主同時一併簽署該聲明書，以避免日後出現業主延遲簽署或提出附加條件的情況，我們遇過有些業主在簽好租約後甚至可能需要 2 個月或更多時間、又或著提出附帶條件才願意簽署同意聲明書。
此外，若你的場地需要因水電接駁或外立面改動而影響公共空間，你可能需要 大廈其他物業單位的同意書或不反對聲明書，更有可能需要按照第14/2017號法律第二十九條規定取得整幢物業大部份業權人的簽署同意。所以我建議在簽約階段便與業主協商，確認是否能順利取得這些文件，以避免租了以後遇到無法使用的困難。
倘若你的單位原本是和其他單位層經合併過經營其他行業的話，你也要和業主討論怎樣取得其他部份業主不反對分割的聲明書。

- 當你身份是業主

根據法例規定，當物業現有些牌照仍然生效時，行政當局無法批准新的牌照申請。因此，業主最頭痛的情況之一是租客消失，但牌照仍在，導致物業無法重新發牌。雖然當局正努力解決此類問題，但業主在簽訂租約時，可在附註條款中加入 "租客同意在符合特定條件時同意由業主申請終止牌照" 的規定，這樣可以減少日後業主需提供證明或進行行政程序的繁瑣過程。

28/01/2026

在澳門做裝修，一定要申請工程准照嗎？

近年不少澳門居民與商戶在進行室內裝修時，都會問同一個問題：
「究竟我要不要向土地工務局申請工程准照？」
這個問題看似簡單，除了牽涉《都市建築法律制度》及相關行政法規外，更像是一個商業博奕和哲學的問題。以下我嘗試用最淺白的方式，分享我對這個問題的看法。

先說定義
什麼是「工程准照」？
根據澳門土地工務局的定義，工程准照是官方批准某項工程可以按既定條件進行的文件，是建築、擴建、拆卸等工程的法定許可。
換句話說，只要工程屬於法律規定的「建築工程」，便必須申請准照，否則可能面臨罰款、停工，甚至停工後強行復工面對的刑事責任。

一個上周的真實的對話
最近有位客人租了一間商舖，準備做簡單裝修開零售店。改動不算大，我和他的代表展開以以下的對話：
代表： 我是否需要申請工程准照？
我： 要的。
代表想了想，又說：： 我朋友說不一定要申請，把門關起來施工，不被發現就可以了。
我： 是的，你朋友說的也對。
代表聽到有點朦逼，接著問： 那你為什麼還說要申請？
我： 因為這個問題，其實有點哲學。
於是我舉了個例子：
有人告訴你，他過馬路從來不看交通燈，也不走斑馬線。他說他從來沒出過事，所以不需要浪費時間等交通燈也不需要繞路走斑馬線。
那他說的對嗎？從存在主義的角度來看：“我覺得是的，但..........”
代表沉默了一下，然後問：意思是我有機會出問題？
我： 是。只要被檢控，你就要停工、補申請，才能再復工。
代表又問： 那我現在做一大堆手續，和等被檢控後才補申請，成本不是差不多？萬一完工了都沒被檢控，那我不是白做？
我：對，你說得沒錯。但完工後你的建築平面已經改動過，不代表日後你營業期間不會被檢控。

結論是
你可以選擇不申請工程准照。
但你也要準備承擔可能的後果。這種取捨的拿捏，通常都是身經百戰的人才有的感覺，很難去解釋給大家聽。
從哲學存在主義的角度來看就是：“你自由，但你要為你的選擇負責。”
改天有空再嘗試從其他的角度去看這件事。

03/01/2026

淺談一下：「會所牌照」。
其實，許多來澳門的投資者提出過這個問題，大多數不是因為他們真的想投資經營會所，而是希望透過「會所模式」經營來規避澳門繁瑣而複雜的發牌程序。由於當中牽涉的問題與技術較多，這裡先作簡單說明我的看法，倘若日後有更多人感興趣，我們再在網頁上撰寫一篇更詳細的技術文章。

✦ 最常見希望以「會所牌照」經營的行業包括：
- 餐飲娛樂業：餐廳、酒吧、Disco、KTV、夜總會等
- 服務提供業：健身室、康體中心、桌球室等、兒童遊樂場

✦ 先說結論：
「如果你認為可以透過會所形式經營來規避申請牌照，那在澳門基本上所有服務性行業都不需要牌照了。」

✦ 會所經營的硬性要件包括：
- 主體必須是一個在澳門特別行政區註冊的「會」（社團）。至於協會是否必須為牟利或非牟利，我也未深究；
- 服務過程中不能有現場結帳或即場支付；
- 會所的實際用途必須與物業登記用途相符；
- 會所的硬體設置必須符合所有相關監管部門的要求。
（你本想用會所來規避發牌和各種麻煩的程序，那還要處理這麼多要求幹嗎？這正是許多人誤解的地方，日後會再解釋。）

✦會所經營的軟性要件是什麼？
- 一套能經受得起澳門法院與行政部門挑戰、並能站得住腳的明確規章制度；
- 一個經過嚴格訓練、能完全按規章操作的團隊；
- 一支強大且隨時候命的法律顧問團隊；
- 你有足以承受長期壓力的心理素質；
- 有一個政商媒體各方面背景都足夠強大的後台。

✦ 為什麼使用會所形式經營去規避發牌，絶大部份情況根本行不通？以下是常見的誤區與問題

- 首先，如果你的會所真的只為服務自己的會員而成立，那當然沒有問題。這也不在我們討論的範圍內。但你問問自己：你真的完全不想賺點小錢錢嗎？
只要你「想賺」而去賺，你就已經集齊了被檢控非法經營的所有構成要件了。

- 第二，就算你砸錢建立強大的法律團隊與規章制度，並且嚴格遵守，又是否絶對可行呢？
最常見做法的例子是，律師可能建議你在這下面這條核心框架內制定規章：
「客人在店內沒有現場消費，只是預付/充值/交會費，或叫客人把現金交給經理，由中間人以私人行為代為用帳號支付，這樣就不會集齊非法經營三大要件。」
但這種做法能避開規管嗎？
我只能說：你說的好像是對的，但澳門屬於“大陸法”系。我說得這樣白你聽懂了嗎？另外，務實上來看，政府的時間與資源是無限的。當政府要想對你提出檢控，只需要一個想法就夠。而你，要證明自己沒有觸犯法規，則需要龐大的時間、金錢與精神成本。
所以一旦被盯上，你就會掉進無止境的法律程序黑洞。

- 「我的股東是全國X大、澳門的X長，我自己也是律師，背景夠強了吧？」
我見過太多類似的真實案例：原本靠強大背景壓得住的問題，但只要股權變動、社會環境變化，一切都會變得瞬間不可控。
如果你真的是強如「天選之人」，那為什麼不用你的強大背景把流程加速簡化處理，乾脆去申請正式牌照，之後就能安枕無憂呢？

- 「我看到澳門也有某某會、某某會，一直沒拿牌照也經營得好好的，你怎麼解釋？」
我建議你回去看看上面「會所經營的軟性要件」的第五點。
另外，很多看似歲月靜好、風平浪靜的會所，你知道他們每年收到多少檢舉和告票嗎？

- 清代小說《鏡花緣》中有一句話：「罰不責眾」在澳門行得通？
很多投資者抱著「大家都這樣做，我怕什麼」的心態。 我舉一例2017 年澳門遍地私營工廈或寫字樓私設收費兒童遊樂場時期，當時大家都覺得站在“兒童場地嚴重不足”的道德高地，而且這種做法當時也十分普篇，投資者都有政府應該不敢動我的心態。但大家回想一下後期的發展如何？突然清過一乾二淨。
這就是最典型在澳門公權力前「罰不責眾」幻覺。