31/08/2026
РУБРИКА «ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОЧИМА ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРАТОРА»
Тема: 10 запитань про зміну технічних характеристик
об’єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав
1️⃣ Що таке технічні характеристики об’єкта нерухомого майна?
🟢Технічні характеристики об’єкта нерухомого майна (ОНМ) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) – це сукупність відомостей, за допомогою яких у реєстрі ідентифікується та описується конкретний об’єкт нерухомості.
Статтею 13 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерехоме майно та їх обтяжень” (далі-Закон) передбачено, що відомостями про об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що вносяться до Державного реєстру прав, є відомості про:
🔗ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, яким присвоєно відповідний ідентифікатор),
🔗тип об’єкта (будівля, споруда, квартира, гаражний бокс, машиномісце тощо),
🔗загальна та (за наявності) житлова площа приміщень об’єкта (для об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості - площа відповідно до проектної документації на будівництво),
🔗відсоток готовності (для об’єкта незавершеного будівництва),
🔗адреса об’єкта нерухомого майна (для закінчених будівництвом об’єктів, а також для об’єктів будівництва, яким присвоєно адресу), що вносяться на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в порядку інформаційної взаємодії з такою системою.
У разі відсутності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) відомостей про відповідний об’єкт такі відомості вносяться на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав.
2️⃣Чи є технічний паспорт документом, що підтверджує право власності?
🟢Ні. Технічний паспорт - це технічний документ, який фіксує фактичні характеристики об’єкта нерухомості, але не є правовстановлюючим документом і не підтверджує право власності.
Відповідно до ст. 316 ЦКУ правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Технічний паспорт лише описує майно, але сам по собі не створює та не посвідчує речове право. Тому ототожнювати технічний паспорт із правовстановлюючим документом не можна.
3️⃣ Які є підстави для внесення змін до відомостей ДРРП щодо характеристик об’єкта?
🟢Внесення змін до відомостей ДРРП здійснюється у випадках, передбачених Законом, зокрема ст. 12, 26 та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Основні випадки та підстави для внесення змін:
🔗зміна характеристик у результаті будівництва чи реконструкції: прийняття об’єкта в експлуатацію після закінчення реконструкції, реставрації або капітального ремонту зі зміною техніко-економічних показників (внесення даних з ЄДЕССБ чи подання відповідного акта/декларації).
🔗 поділ, об’єднання або виділ частки: зміна конфігурації чи параметрів об’єктів у результаті їх поділу або об’єднання кількох об’єктів в один.
🔗виправлення технічної помилки: виявлення описки, друкарської чи арифметичної помилки у відомостях про технічні характеристики, допущеної під час державної реєстрації прав.
🔗 зміна адреси об’єкта нерухомого майна: внесення оновлених відомостей на підставі рішення органу місцевого самоврядування або даних з ЄДЕССБ.
При цьому за загальним правилом дата та час первинної державної реєстрації речових прав чи їх обтяжень залишаються незмінними.
Варто враховувати, що самі по собі зміни у відомостях (наприклад, через виготовлення нового технічного паспорта чи присвоєння об’єкту будівництва окремого ідентифікатора в ЄДЕССБ), якщо право власності вже зареєстровано в ДРРП, окремій державній реєстрації речових прав не підлягають, а лише актуалізують або оновлюють інформацію про об’єкт в ЄДЕССБ.
4️⃣Чи впливає зміна характеристик об’єкта нерухомого майна на права власника?
🟢Ні, не впливає. Згідно з ч. 5 ст. 12 Закону, зміна характеристик об’єкта не припиняє та не змінює існуючі речові права чи їх обтяження, а також не перешкоджає власникові вчиняти правочини щодо цього майна.
У разі оновлення даних в ЄДЕССБ характеристики об’єкта в ДРРП будуть оновлюватись автоматично в режимі реального часу (за наявності ідентифікатора об’єкта). Проте автоматичне оновлення не застосовується, якщо зміна параметрів пов’язана з реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом, поділом, об’єднанням чи самочинним будівництвом – у цих випадках потрібна повноцінна реєстраційна дія державним реєстратором.
5️⃣Чи можливо змінити технічні характеристики ОНМ, які виникли через технічну помилку в ДРРП?
🟢Відповідно до ст. 26 Закону порядок виправлення помилки залежить від моменту її виявлення:
🔗 до видачі документів заявнику: державний реєстратор виправляє помилку самостійно.
🔗 після отримання документів заявником: виправлення здійснюється державним реєстратором на підставі заяви правовласника. Це стосується усунення граматичних описок, друкарських, арифметичних чи інших помилок у відомостях — як тих, що були допущені з вини реєстратора, так і тих, які виникли через помилки у поданих заявником документах (або у разі виправлення помилки в самих первинних документах).
Якщо виправлення помилки чи відомостей впливає на права третіх осіб, воно проводиться виключно за їхньою письмовою згодою або на підставі рішення суду.
6️⃣Зміна площі ОНМ є підставою для внесення змін до ДРРП?
🟢Ні, сама по собі зміна площі не є самостійною підставою для внесення змін державним реєстратором в ДРРП. Відповідно до ч. 5 ст. 12 Закону, кожен випадок вимагає правового аналізу причин зміни площі. Важливо встановити, що саме зумовило таку зміну:
🔗 проведення реконструкції, добудови чи реставрації;
🔗 поділ або об’єднання об’єктів нерухомого майна;
🔗 зміна геометричних розмірів чи утворення нового самостійного об’єкта;
🔗 уточнення технічних показників під час нової технічної інвентаризації або виправлення описки.
Залежно від підстави визначається і юридична процедура внесених змін (подання заяви реєстратору з відповідним пакетом документів або автоматична взаємодія реєстрів).
7️⃣ Що таке реконструкція ОНМ та чим вона відрізняється від капітального ремонту?
🟢Згідно зі ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», і реконструкція, і капітальний ремонт є видами будівництва. Проте між ними є суттєва правова та технічна різниця.
Як роз’яснив Верховний Суд (зокрема у постанові від 16 лютого 2022 року у справі № 640/36731/21) з урахуванням норм ДБН А.2.2-3:2014:
🔗 Реконструкція — це перебудова введеного в експлуатацію об’єкта, що супроводжується зміною його геометричних параметрів (площі, об’єму, висоти, поверховості) або зміною функціонального призначення.
🔗 Капітальний ремонт — це відновлення або покращення експлуатаційних показників об’єкта без зміни його геометричних розмірів у плані та без зміни цільового (функціонального) призначення.
Отже, ключовим критерієм розмежування є зміна геометричних розмірів та основних техніко-економічних показників об’єкта (функціонального призначення).
8️⃣ Чи потрібно вносити зміни до ДРРП після реконструкції об’єкта?
🟢Так, обов’язково. Оскільки
🔗 реконструкція – це фактично переробка - використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ. Таким чином, ми маємо нову річ, і як наслідок, нове право;
🔗 реконструкція передбачає зміну істотних характеристик об’єкта (площі, конфігурації, поверховості, функціонального призначення тощо), нові дані мають бути належним чином відображені в ДРРП для забезпечення актуальності та достовірності відомостей реєстру.
9️⃣ Чи може державний реєстратор внести зміни в ДРРП лише на підставі нового технічного паспорту?
🟢Ні, одного лише технічного паспорта зазвичай недостатньо.
Технічний паспорт фіксує лише фактичні характеристики майна, але не підтверджує законність проведених будівельних робіт. Державний реєстратор повинен встановити підставу зміни характеристик (зокрема, чи мала місце реконструкція) та перевірити дотримання містобудівного законодавства. У разі реконструкції реєстратор використовує відомості ЄДЕССБ щодо документів, які дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об’єкта в експлуатацію
🔟Які документи необхідні для державної реєстрації змінених характеристик ОНМ?
🟢Перелік документів залежить від підстави та способу оформлення змін. Зазвичай заявник подає:
🔗 документ, що посвідчує особу або повноваження представника;
🔗 документ, що підтверджує речове право на об’єкт (якщо право не зареєстроване в ДРРП);
🔗 новий технічний паспорт (з відомостями, внесеними до ЄДЕССБ);
🔗 документ, що засвідчує прийняття об’єкта в експлуатацію після закінчення будівельних робіт (декларація або акт готовності);
🔗 рішення органу місцевого самоврядування (наприклад, про присвоєння/зміну адреси, якщо це відбулося);
🔗 документи залежно від специфіки об’єкта та підстав внесення змін.
Стаття має рекомендаційний характер та підготовлена членом ГО «Спільнота реєстраторів» Вікторією Гоголь
