Notar Mag. Josef Reitter

17/04/2026

Keine Pflichtteilsminderung bei Entstehen eines Naheverhältnisses vor dem Tod



Der Oberste Gerichtshof hatte kürzlich zu klären, ob eine jahrzehntelange Entfremdung zwischen Vater und Sohn ausreicht, um den Pflichtteil auf die Hälfte herabzusetzen, auch wenn sich das Verhältnis kurz vor dem Tod wieder gebessert hat.
Mit diesem aktuellen OGH-Judikat vom 20.01.2026 wird klargestellt, dass eine vom Erblasser testamentarisch angeordnete Pflichtteilsminderung, also die Setzung auf die Hälfte des gesetzlichen Pflichtteils, nicht möglich bzw. wirksam ist, wenn ein zuvor auch über einen längeren Zeitraum fehlendes Naheverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Pflichtteilsberechtigten vor dem Tod des Erblassers aufgebaut wurde.
Die gesetzliche Voraussetzung für eine Pflichtteilsminderung (Fehlen eines Naheverhältnisses) muss bis zum Zeitpunkt des Todes andauern. Entsteht vor dem Tod wieder ein dem „üblichen Familienverhältnis“ entsprechendes Naheverhältnis, kann eine Pflichtteilsminderung nicht wirksam verfügt werden.
Diese aktuelle OGH-Entscheidung stärkt die Position von Pflichtteilsberechtigten, wenn vor dem Tod des Erblassers eine Versöhnung mit diesem (wieder) stattfindet, selbst wenn es zuvor lange Zeit keinen Kontakt gab.

07/03/2026

16/01/2026

Neuerungen im Mietrecht ab 01.01.2026

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz samt dem neu geschaffenen Mieten-Wertsicherungsgesetz mit Ziel der Verringerung der Wohnkosten und vor allem der Reduktion der inflationsbedingten Mietzinssteigerung ist m 01.01.2026 in Kraft getreten.
Verlängerung der Mindestbefristung von Mietverträgen: Eine der markantesten Neuerungen stellt die Verlängerung der Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen im MRG-Vollanwendungsbereich wie auch im MRG-Teilanwendungsbereich dar.
Künftig müssen bezügliche Mietverträge statt bisher auf 3 Jahre nunmehr mindestens auf 5 Jahre befristet werden; dies gilt sowohl bei Vertragsabschluss als auch bei der Vertragsverlängerung.
Ausgenommen von dieser neuen Mindestbefristung sind Mietverträge, welche mit Vermietern, die keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind, abgeschlossen werden.
Neue Beschränkungen betreffend die Indexanpassung von Mietzinsen: Die Indexanpassung des Wohnungsmietzinses bei Mietverträgen im MRG-Vollanwendungsbereich wie auch im MRG-Teilanwendungsbereich, in dem der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden kann, darf zukünftig nur einmal jährlich, und zwar gesetzlich vorgeschrieben jeweils zum 01. April eines Jahres erfolgen.
Betraglich werden diese jährlichen Mietzinsanpassungen ebenfalls begrenzt. Soweit die Veränderung drei Prozentpunkte übersteigt, wird vom übersteigenden Teil nur die Hälfte berücksichtigt. Bei Wohnungsmietverträgen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen, gibt es noch weitere Indexanpassungsbeschränkungen.
Neuerungen gelten auch für bestehende Wohnungsmietverträge: Sowohl die neuen Bestimmungen über die Mindestbefristung wie auch jene über die jährliche Indexanpassung gelten auch für bestehende schriftliche Mietverträge.
Ausgenommen von diesen Änderungen bzw. Neuerungen bleiben Mietverträge über Geschäftsräume, unbebaute Flächen und Vollausnahmen vom MRG.

Neben den erwähnten Änderungen sieht diese Gesetzesnovelle eine Reihe weiterer wichtiger Neuerungen im Mietrecht vor, welche in der Praxis die Errichtung wie auch die Verlängerung von schriftlichen Wohnungsmietverträgen wesentlich komplexer gestalten.

10/01/2026

13/07/2025

Steuerliche Änderungen bei Liegenschaftskauf und -verkauf
Mit dem seit 01.07.2025 in Kraft getretenen Budgetbegleitgesetz 2025 wurden wesentliche Bereiche im Grunderwerbsteuerrecht wie auch im Immobilienertragsteuerrecht geändert.

Änderungen im Grunderwerbssteuerrecht:
Künftig unterliegt bereits der Erwerb von mindestens 75% (bisher 95%) der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft der Grunderwerbsteuerpflicht.
Dies gilt nicht nur für den unmittelbaren Erwerb von Anteilen, sondern auch für alle mittelbaren Anteilserwerbe an grundstücksbesitzenden Gesellschaften.
Die neuen Regelungen gelten sowohl für Personen- wie auch für Kapitalgesellschaften.
Darüberhinaus werden Anteilserwerbe an „Immobiliengesellschaften“ nicht mehr nach dem günstigen „Stufentarif“, sondern nunmehr auf Basis des zu ermittelnden Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage besteuert.
WICHTIG:
Unverändert bleiben die Begünstigungen für Liegenschaftserwerbe unter natürlichen Personen, insbesondere die steuerlichen Erleichterungen für Grundstücks- und Wohnungserwerbe im Familienkreis.

Änderungen bei der Immobilienertragsteuer:
Ein gänzlich neuer Umwidmungszuschlag von 30% auf Gewinne aus Veräußerungen umgewidmeter Grundstücke wurde eingeführt.
Dieser Umwidmungszuschlag gilt für alle Veräußerungen ab dem 01.07.2025 betreffend Grundstücke, die nach 31.12.2024 in eine Baulandkategorie umgewidmet wurden bzw. werden.
Dieser Zuschlag gilt für alle Grundstücksveräußerungen, somit unabhängig davon ob diese Betriebs- oder Privatvermögen darstellen. Weiters ist dieser Zuschlag – der sich nur auf den Gewinn von Grund und Boden, nicht jedoch auf Gebäude bezieht – sowohl bei Veräußerungen von „Altvermögens“-Grundstücken, also jene, die vor dem 01.04.2002 entgeltlich erworben wurden, wie auch für „Neuvermögens“-Grundstücke, also jene, die nach dem 31.03.2002 entgeltlich erworben wurden, zu berücksichtigen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geänderten Bereiche im Grunderwerbsteuer-recht wie auch im Immobilienertragsteuerrecht zu erheblichen Erhöhungen der Steuerbelastungen führen.
Jeder Liegenschaftskäufer wie auch -verkäufer ist daher gut beraten, sich rechtzeitig beim Notar, Rechtsanwalt bzw. Steuerberater seines Vertrauens zu informieren.

22/07/2024

NEUES
zu Gebührenbefreiungen beim Immobilienkauf

Seit 01.07.2024 kann für den Erwerb von Hauptwohnsitz-Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen eine betraglich beschränkte Befreiung von der Grundbucheintragungs- wie auch Pfandrechteintragungsgebühr beantragt werden.
Zur Klarstellung, in welchen Fällen diese Befreiungen zu Recht zustehen, hat das Bundesministerium für Justiz kürzlich einen Durchführungserlass veröffentlicht.
Laut diesem Erlass steht die neue Befreiung von der Eintragungsgebühr (1,1 %) beim Kauf einer bebauten wie unbebauten Liegenschaft bis zu einem Kaufpreis von € 500.000,-- pro Käufer zu.
Somit kann bei einem Paar, das z.B. gemeinsam ein Haus um € 1 Mio. kauft, jeder der Partner die Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr für den Erwerbsvorgang von € 500.000,-- beantragen.
Dadurch spart sich jeder der Partner den Betrag von € 5.500,--.

Darüber hinaus steht diesem Paar für den zum Ankauf aufzunehmenden Bankkredit, sofern dieser zu mehr als 90% der Sanierung bzw. dem Erwerb dieser (unbebauten) Liegenschaft bzw. der Errichtung des Wohnhauses dient, jeweils die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %) bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,-- zu;
die Ersparnis beträgt somit weitere € 6.000,-- pro Partner.

Voraussetzung für die Geltendmachung dieser Gebührenbefreiungen ist, dass der betreffende Eigentumswerber ein „dringendes Wohnbedürfnis“ aufweist. Das Wohnbedürfnis im Sinne des Gerichtsgebührengesetzes ist dringend, wenn der Eintragungswerber die neue Wohnstätte tatsächlich als eigene Wohnung verwendet und gleichzeitig die bisherige Wohnstätte aufgibt.
Weitere Voraussetzung für diese Gerichtsgebührenbefreiung ist, dass der vertragsverfassende Notar bzw. Anwalt in der betreffenden Grundbucheingabe den gesetzlichen Befreiungstatbestand gem. § 25 a GGG geltend macht.

Zu beachten gilt, dass diese Gebührenbefreiungen nur bei entgeltlichen Liegenschaftserwerben, somit nicht beim Erwerb im Wege einer Schenkung oder einer Erbschaft zustehen.
Sofern innerhalb der 5-Jahres-Frist nach Bezug der Wohnstätte diese(s) Haus/Wohnung verkauft oder in anderer Form weitergegeben wird, kommt es zum nachträglichen Wegfall der Gebührenbefreiung.
Die Frage, ob im konkreten Fall eine oder beide Gebührenbefreiungen zustehen, wenden Sie sich am besten rechtzeitig an den Vertragsverfasser ihres Vertrauens.

22/04/2024

Neue Gebührenbefreiungen bei
Immobilienkauf seit 01.04.2024

Aufgrund der aktuellen Novelle zum Gerichtsgebührengesetz ist seit dem 01.04.2024 die grundbücherliche Eintragung von Hauptwohnsitzimmobilien begünstigt. Voraussetzung dafür ist insbesondere, dass es sich um einen entgeltlichen Erwerb, somit um den Kauf einer bebauten oder einer noch mit einem Wohnhaus zu bebauenden Liegenschaft handelt, der Erwerber dort seinen Hauptwohnsitz begründet und gleichzeitig seine bisherige Wohnstätte aufgibt.
Der mittels amtlicher Meldebestätigung dem Grundbuchgericht gegenüber zu erbringende Nachweis der neuen Hauptwohnsitzbegründung muss bei Erwerb einer bezugsfertigen Liegenschaft spätestens 3 Monate nach Übergabe und bei Erwerb einer noch zu bebauenden Liegenschaft spätestens 5 Jahre nach der Grundbuchseintragung erbracht werden. Gleichzeitig muss nachgewiesen werden, dass der bisherige Wohnsitz aufgegeben wird, und zwar in der Weise, dass bei vorhandenem Eigentum an der bisherigen Wohnstätte diese verkauft, übergeben oder für zumindest 5 Jahre vermietet wird.
Zusätzlich zum Eigentumserwerb ist die Eintragung eines grundbücherlichen Pfandrechts begünstigt, soweit dieses der Besicherung von Krediten, für den Erwerb oder die Sanierung der neu angeschafften Liegenschaft dient.
Beide Gebührenbefreiungen bestehen jeweils bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000. Übersteigt die Bemessungsgrundlage den Betrag von € 500.000 ist für den darüberhinausgehenden Betrag jedoch die betreffende Eintragungsgebühr zu entrichten. Die Gebührenbefreiungen bestehen nicht, sofern die Bemessungsgrundlage € 2 Millionen beträgt bzw. übersteigt. Darüber hinaus gelten diese betraglich beschränkten Gebührenbefreiungen zeitlich befristet bis 01.07.2026.

04/04/2024

Erleichterte GmbH-Gründung seit 01.01.2024

Mit dem seit 01.01.2024 in Kraft getretenen GesRÄG 2023 wurde unter anderem die Gründung einer GmbH in der Weise erleichtert, dass das Stammkapital 😊 Nominalkapital) von € 35.000,00 auf € 10.000,00 herabgesetzt wurde. Weiterhin gilt die Regelung, dass bei der Gründung die Hälfte des festgesetzten Stammkapitals als Bareinlage, d.h. bei nunmehr € 10.000,00 Stammkapital der Betrag von € 5.000,00, zu leisten ist.
Für alle bestehenden GmbH’s sieht das Gesetz die Möglichkeit der Herabsetzung des Stammkapitals auf € 10.000,00 vor. Bei einer Inanspruchnahme dieser Begünstigung kann, sofern bei der betreffenden GmbH das Stammkapital zur Gänze geleistet ist, der Herabsetzungsbetrag steuerneutral an die Gesellschafter zurückgezahlt werden.
Um jedoch keinen Bonitätsverlust zu erleiden, ist diese Stammkapitalherabsetzung nur dann sinnvoll, wenn bei Vorhandensein eines entsprechenden Bilanzgewinns bzw. freier Rücklagen, das Stammkapital aus Gesellschaftsmitteln wiederum gleichzeitig erhöht wird.

04/02/2024

Pflichtteilsanspruch eines Enkels, trotz Pflichtteilsverzicht des Sohnes

In seiner Entscheidung vom 25.10.2023 befasste sich der OGH mit der Frage der Rechtswirkungen der höchstpersönlichen Abgabe eines Pflichtteilsverzichts, also eines Pflichtteilsverzichtes ausdrücklich bezogen auf den Verzichtenden und nicht auch auf dessen Nachkommen. Grundsätzlich erstreckt sich gem. § 758 Abs 2 Satz 2 ABGB der Pflichtteilsverzicht im Zweifel auch auf die Nachkommen des Verzichtenden. Nunmehr stellte der OGH klar, dass bei Abgabe eines höchstpersönlichen Pflichtteilsverzichts die Nachkommen des Verzichtenden kraft Repräsentation analog § 758 Abs 2 Satz 1 ABGB an dessen Stelle selbst konkret pflichtteilsberechtigt sind, und zwar auch dann, wenn der Verzichtende noch lebt.

11/01/2024

GMBH-REFORM IN KRAFT: GMBH-GRÜNDUNG NUNMEHR
MIT € 10.000,- MINDESTSTAMMKAPITAL MÖGLICH!

Mit dem zum 01.01.2024 in Kraft getretenen Gesellschaftsrechts-Änderungsgesetz 2023 werden zivil- als auch steuerrechtliche Erleichterungen für bestehende Kapitalgesellschaften sowie auch für neu zu gründende GmbHs geschaffen. Insbesondere wird das Mindeststammkapital für GmbHs von € 35.000,- auf € 10.000,- und die Mindesteinzahlungspflicht von EUR 17.500,- auf € 5.000,- herabgesetzt. Für die bisher „gründungsprivilegiert“ entstandenen GmbHs, bei denen innerhalb von 10 Jahren die Mindeststammeinlage von € 5.000,- auf € 17.500,- bar aufzufüllen war, entfällt diese Verpflichtung restlos. Darüber hinaus bleiben „gründungsprivilegierte“ GmbHs unverändert als solche aufrecht bestehen, lediglich bei einer zukünftigen Änderung des Gesellschaftsvertrags muss gleichzeitig die „Gründungsprivilegierung“ beseitigt werden. Durch die Herabsetzung des Mindeststammkapitals von € 35.000,- auf nunmehr € 10.000,- reduziert sich dementsprechend auch die jährliche Mindestkörperschaftssteuer.