04/08/2026
📚একই জমি দুইবার বিক্রি বা রেজিস্ট্রি হলে করণীয়
আপনার অজান্তে বা জালিয়াতি করে কোনো জমি যদি একাধিক ব্যক্তির নামে দলিল (রেজিস্ট্রি) করা হয়, তবে আইনত কে হবে জমির আসল মালিক?
উত্তরটা খুব সহজ—
"যে আগে দলিল করেছে, জমি তারই!"
তবে এর পেছনে আইন ও হাইকোর্টের শক্ত নজির বা সিদ্ধান্ত রয়েছে।
আইন কী বলে?
১। হস্তান্তর আইন (Transfer of Property Act, 1882) এর ৪৮ ধারা:
এই ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে, একই সম্পত্তি যদি একাধিকবার হস্তান্তর করা হয়, তবে যেটি পূর্বে (Prior in time) সম্পাদিত বা রেজিস্ট্রি হয়েছে, সেটির দাবি পরবর্তী দলিলের দাবির চেয়ে অগ্রাধিকার পাবে।
কারণ- বিক্রেতা একবার জমি বিক্রি করে ফেললে সেই জমিতে তার আর কোনো অধিকার বা স্বত্ব থাকে না। পরবর্তীতে আবার সেই জমি বিক্রি করলে সেই দ্বিতীয় দলিলের কোনো আইনী মূল্যায়ণ থাকে না।
২। রেজিস্ট্রেশন আইন (Registration Act, 1908) এর ৪৭ ধারা:
দলিল নিবন্ধনের তারিখ যা-ই হোক না কেন, দলিল সম্পাদনের (Ex*****on) তারিখ থেকেই তা কার্যকর বলে গণ্য হবে।
অর্থাৎ, আপনি যদি আজ চুক্তিপত্র বা দলিলে সই করেন এবং মাসখানেক পর রেজিস্ট্রি করেন, তবে দলিলের কার্যকারিতা আজ থেকেই শুরু হবে।
উচ্চ আদালতের নজির (Landmark Precedents):
38 DLR (AD) 165 (Abdul Ghani vs. Sahadat Hossain):
আপিল বিভাগ রায় দিয়েছেন যে, আইন অনুযায়ী প্রথম সম্পাদিত দলিলটিই অগ্রাধিকার পাবে। প্রথম বিক্রির পর বিক্রেতার হাতে আর কোনো স্বত্ব বা অধিকার থাকে না যা তিনি দ্বিতীয় ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করতে পারেন।
52 DLR 543:
পূর্বে সম্পাদিত রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সবসময়ই পরবর্তীতে সম্পাদিত দলিলের ওপর অগ্রাধিকার (Priority) পাবে।
সংক্ষিপ্ত সারকথা:
১। প্রথম দলিল টিকবে:
আইন অনুযায়ী প্রথম বৈধ দলিলটিই কার্যকর ও টেকসই হবে।
২। দ্বিতীয় দলিল বাতিলযোগ্য:
দ্বিতীয় দলিলটি আইনি পরিভাষায় Void বা বাতিলযোগ্য।
৩। প্রতিকার: দ্বিতীয় দলিল গ্রহীতা প্রতারণার শিকার হলে তিনি প্রতারক বিক্রেতার বিরুদ্ধে ফৌজদারি মামলা (Penal Code 420/468/471) করতে পারবেন এবং দেওয়ানি আদালতে গিয়ে 'দলিল বাতিলের মামলা' (Cancellation of Deed) দায়ের করতে পারবেন।
মেহেদী হাসান প্রামাণিক
