07/03/2017
ØkoVastu boligprojekt i Nordjylland søger deltagere!
Et meget spændende landsby-projekt. Vi er 3, som ejer et smukt jordstykke i Hou - med lån fra en lokal bank. Området er tæt ved skole og god strand, med rent vand og klitter; meget populær til wind- og kitesurfing, og med stor lystbådehavn. Bl.a. også med kajakklub og vinterbadeklub.
Hou er en meget aktiv by, som i 2009 blev kåret som ’Årets Landsby’ af Aalborg kommune. Læs mere: www.houinfo.dk. Hou er kun ca. en halv time fra Aalborg og lufthavnen. Og kun få timer fra Norge - med færge.
Vi har godkendt Lokalplan til 14 grunde; men mangler kapital til byggemodning. Vi overvejer derfor en form for Andelsprojekt, for at gøre det lettere at finde deltagere, og også finansiering – herunder fondsstøtte. Der er også mulighed for finansiering gennem Crowdfunding. Gode ideer og hjælp er meget velkommen!
Projektet
Vi har været i gang med projektet i flere år. Vi har foreløbig kaldt projekt ’Sun Garden’, og lavet denne Facebook-side - med billeder og uddybende tekst - delvis
på engelsk, fordi vi har interesserede i udlandet. Vi kan ikke love sol altid; men vil anvende naturlig energi, primært solenergi, og husmodeller med meget glas, som udnytter solen bedst muligt. Og også mange drivhuse og andre glasoverdækkede bygninger.. Vi ønsker, at stedet skal være som en ’blomstrende have’ - med mange blomster og frugttræer, og rig lejlighed til at dyrke egne grønsager.
Godkendt lokalplan:
Vores projekt indgår i en godkendt lokalplan;
se www.aalborgkommune.dk/images/teknisk/PLANBYG/LOKPLAN/09/9-5- 101.pdf
Bl.a. kan du se placeringen i forhold til byen og stranden, og plan for bebyggelsen for vores, ’private udstykning’. Lokalplanen omfatter også ’den kommunale udstykning’.
Vi ejer et areal på ca. 2,2 ha. Heraf kan ca. 1,5 ha, ifølge Lokalplanen, anvendes til vores boligprojekt. Vi kan etablere op til 14 grunde på hver min. 650 m2, og på hver grund må der bygges ét hus. Desuden kan der være mulighed for et fælleshus; se nedenfor.
Resten af området er reserveret til mulig udvidelse af en sportsplads, som ligger lige syd for vores område. Indtil dette evt. kunne blive er realitet, vil vi kunne bruge jorden til økologisk dyrkning af grøntsager mm.
Ifølge Lokalplanen kan husene bygges som ’Vedisk Arkitektur’; bl.a. med indgangen mod øst. Læs mere om ’Vedisk Arkitektur’ på: www.maharishivastu.org, og på dk.maharishivastu.net. Det er en meget gammel viden, som i de senere år er blevet meget udbredt i især USA. Bl.a. er en ny by i Iowa bygget efter disse principper; se: www.maharishivediccity-iowa.gov. Traditionelt antages dette at fremme beboernes sundhed, lykke og succes i livet. Dette også bekræftes af moderne forskning - og udsagn fra de mennesker, der bor i sådanne huse.
Vi har en målgruppe, som er interesseret i at deltage i et sådant projekt, og denne arkitektur - fra Danmark, Norge og andre lande. Men projektet er åbent for alle interesserede.
Projektet vil samtidig være så ’økologisk’ og ’bæredygtigt& #39; som muligt; bl.a. med naturlige materialer og naturlig energi og spildevandsrensning. Læs mere nedenfor. Det kan nævnes, at vores projekt i 2013 var repræsenteret i en ’Bæredygtigheds-uge’, arrangeret af Aalborg Kommune.
Vi regner med at kunne tilbyde grunde på min. 650 m2 for ca. 400.000 kr. - inkl. naturlig spildevandsrensning og tilslutning af el og vand. Vi tilbyder også husmodeller efter disse principper – altså både ’økologiske’ og som Vedisk Arkitektur.
Husene:
Bebyggelsesprocenten er ifølge Lokalplanen maks. 25. Der er dog mulighed for at søge om dispensation op til 30 %. Dette vil, med de nævnte grundstørrelser, svare til et hus på henholdsvis ca. 165-200 m2 etageareal.
Vi har en meget praktisk model i 1 ½ plan på ca. 165 m2; se tegning. Da vi ifølge Lokalplanen må bygge med en ’trempel’, dvs. en forhøjelse af ydermuren, på op til 1,5 meter, kunne denne model blive op til ca. 200 m2.
Foruden køkken, 2-3 badeværelser og opholdsrum m.m. ville der kunne være 6, endda helt op til 8 værelser: 2-4 værelser i stueetagen og op til 4 værelser på 1. sal. En vigtig ting er også, at de to etager er ’separate’, fordi der er adgang til 1. sal ad en trappe fra en lukket indgangs-veranda.
Huset kan derfor anvendes som 2 uafhængige ’lejligheder’; dvs. 2 parter kan købe huset i fællesskab, eller man kan f.eks. udleje halvdelen af det. Man kunne f.eks. købe/bygge et helt hus, og så udleje overetagen, f.eks. som op til 4 enkeltværelser.
Der er derfor flere muligheder for at deltage i projektet som beboer:
1. At købe et helt hus.
2. At købe halvdelen af et hus – sammen med en anden part. Det bemærkes dog, at et hus ikke formelt kan opdeles i to ’ejerlejligheder’.
3. At 4 eller endda op til 8 personer i fællesskab køber et hus, og hermed får 1 eller 2 rum. Desuden kunne der måske aftales en form for ’timeshare’; dvs. at man bruger huset i forskellige perioder. F.eks. kunne 6 personer købe et hus på 165 m2 med 6 værelser – foruden fællesrum. Alternativt kunne huset opdeles i op til 100 ’anparter’, som hver giver ret til at have ét rum 3 uger om året. Disse muligheder kan kombineres på forskellig måde.
Hvis bebyggelsesprocenten tillader det, vil det være fint – udover den lukkede ’indgangs-veranda’ på 5-10 m2 - at bygge en 10-20 m2 havestue/drivhus mod syd eller vest.
Desuden kan der bygges garage/udhus på maks. 35 m2, uden at det regnes med til bebyggelsesprocenten. Vi regner kun med én garage – bl.a. fordi vi ønsker at fremme et ’delebils-koncept’. Desuden vil der kunne være opbevaringsrum og måske drivhus. Endelig må der bygges 2 småhuse på hver under 10 m2; f.eks. drivhus, redskabsrum og måske ’gæstehus’.
Kommunen har også udtrykt sig positivt mht. et fælleshus op til 200 m2. Der kunne bl.a. være café, møderum, ’yogarum’ og måske et stort drivhus/havestue.
Et ’bæredygtigt’ projekt:
Som nævnt vil projektet være så økologisk og bæredygtigt som muligt:
1. Vi vil bygge af naturlige materialer; f.eks. træ, gips og træfiberisolering. Der vil være tale om lavenergi – dog ikke ’passivhus-standard’. Der vil derfor også, som nævnt i Lokalplanen, blive søgt om dispensation fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning.
2. Vi vil bruge naturlig energi: Varmepumpe - luft-vand eller jord–vand - og solcelleanlæg med batterilager, så vi udnytter effekten af solenergien bedst muligt. Desuden genvinding af varme fra spildevand. For hvert hus kan der være en lagertank med varmt vand, hvor man samler varmen fra flere energikilder; f.eks. også fra en brændeovn. Desuden vil der være et naturligt tilskud af varme fra f.eks. havestue/drivhus.
3. Vi har tilladelse til et naturligt spildevandsanlæg med pilerensning – som alternativ til offentlig kloakering. Vi påtænker at anvende ’Det beplantede filter’ fra Kilian Water ApS, som er både enkelt og effektivt - kan faktisk rense spildevandet 100 %. Se www.kilianwater.com. Et sådant anlæg kan være for et eller to huse ad gangen, eller for hele projektet. Kilian Water er i forvejen ’kendt’ i Aalborg Kommune, så man er positiv mht. dette.
4. Desuden planlægger vi, som omtalt i Lokalplanen, at genvinde regnvand – bl.a. til vanding og toiletskyl. Så vidt muligt som et fælles anlæg, hvor der også indgår en ’svømmesø’, opvarmet med et enkelt solvarmesystem. Også her kunne der være tale om en form for glasoverdækket rum; gerne drivhus, men måske også en form for opholdsrum.
Generelt mener vi, at man i stedet for at opfatte regnvand som et problem – overfladevand – snarere bør se det som en nyttig ressource, som skal udnyttes bedst muligt.
Organisering/Deltagere:
Som nævnt undersøger vi muligheden for en form for andelsprojekt. Hvis vi regner med op til 14 huse, hver med max. 8 værelser, kunne der f.eks. være 14 x 8, dvs. 96 andele. Hvis man f.eks. indskyder 20-30.000 kr., er man med i projektet – selv om dette naturligvis langtfra er nok bare til at bygge 1/8 af et hus. Men ville være nok til at give lidt startkapital til projektet. Se også under *Finansiering’.
Et internationalt projekt:
Det er også vores ønske, at projektet skal have et ’internationalt aspekt’: Det vil være muligt at invitere udlændinge til at deltage i projektet. Det kan især nævnes, at netop dette område – kysten nordøst for Aalborg, fra Hals til Skagen - er meget populært for nordmænd. Vi har da også flere nordmænd, som har udtrykt interesse i at være med i projektet.
I denne forbindelse kan nævnes, at huse i ’vores område’ har helårsstatus, men ikke bopælspligt, dvs. at de kan bruges som fritidshuse. Derfor har bl.a. mange nordmænd huse i området, som de bruger som fritidshuse. Dette er i øvrigt også en mulighed med en ny regel om, at et hus kan have status som ’fleksbolig’.
Der kræves tilladelse for udlændinge til at købe ’fast ejendom’ i Danmark; men vurderingen er, at det er relativt let for nordmænd at få denne tilladelse. Det har været nævnt, at ca. 100.000 nordmænd umiddelbart kan købe uden tilladelse; og for mange andre er det i praksis ret let at dokumentere så høj grad af ’tilknytning til Danmark’, at man kan få tilladelsen. Vi har samarbejde med en lokal ejendomsmægler, som bl.a. har meget erfaring mht. at sælge fast ejendom til nordmænd.
En anden mulighed er, at man bor til leje i nogle år, indtil man kan få tilladelse til at købe fast ejendom i Danmark. Desuden kan det tilføjes, at udlændinge uden restriktioner kan købe ’anparter’ i det Anpartsselskab (ApS), som ejer jorden. Det må overvejes, hvordan situationen ville være mht. at deltage i et ’Andelsprojekt’. Muligheden for at bo til leje betyder generelt, at også udlændinge fra andre lande har mulighed for at deltage i projektet – helårs eller på fritidsbasis.
Et ’socialt’ projekt:
Det er også vores ønske at have et ’socialt aspekt’ med i projektet, ’På tværs af generationer’. F.eks. et hus fortrinsvis for seniorer, og måske et hus for folk med særlige behov – lidt som en ’beskyttet bolig’. Der kunne også være et ’ungdomshus’ - måske kun udlejet som værelser. Der kunne som udgangspunkt være ét hus til hver af disse 3 grupper; men antallet kan tilpasses efter interesse og behov. Disse muligheder kunne evt. formuleres som et eksperiment. Måske kunne man også overveje at ’blande’ de forskellige grupper.
Vi mener generelt, at det kan blive et virkelig sjovt og spændende projekt. Det kan tilføjes, at vi har haft kontakt med en afdeling for ’Bæredygtigt Arkitektur’ ved Aalborg Universitet – hvor man mente, at det kunne være relevant at lade studerende hjælpe med at beskrive projektet med tegninger mm.
Vi har også kontakt med meget kvalificerede personer og firmaer, som er eksperter i bl.a. naturlig energi og spildevandsrensning. Det kan tilføjes, at undertegnede Svend Jensen selv har bygget flere huse, og har ret stor viden mht. økologisk byggeri, naturlig energi og spildevandsrensning.
Finansiering:
Som nævnt ejer vi jorden - med lån fra en lokal bank – men mangler kapital til byggemodning.
Det ideelle ville naturligvis være en ’total-finansiering’ af hele projektet – kombineret med at byggeri m.m. foretages af professionelle firmaer. Men dette ville kræve en ret stor investering.
Formentlig over 25 millioner kr. - måske nærmere 30 millioner – inkl. byggemodning, fælleshus m.m. Dette punkt skal i givet fald uddybes og konkretiseres.
Derfor er det nok mere realistisk med en form for ’rullende finansiering’, hvor vi finder finansiering til det første hus, inkl. foreløbig byggemodning: midlertidig vej med stabilgrus og spildevandsanlæg for det første hus; f.eks. et anlæg fra Kilian Water. Dette kan så senere udvides til et anlæg for 2 huse eller endda for hele projektet. Kommunen er positiv mht. en sådan foreløbig byggemodning.
Vi overvejer også, hvordan dette første hus kan være så billigt som muligt, især ved at anvende frivillig arbejdskraft. Dels fra deltagere i projektet – andelshavere - dels fra folk, som inviteres ’udefra’, også internationalt. Vi ved, at der er organisationer, som hjælper med at formidle noget sådant. Der kan være tale om en form for ’Summer Camp’; men også en form for byggekursus.
For et par år siden kunne man nok få bygget for ca. 10.000 kr. pr. m2. Det er nok nu mere realistisk at regne med mindst ca. 12.000 kr. Det betyder, at værdien af et hus på 165 m2 burde være ca. 2,3 millioner kr.- inkl. grund, tilslutningsomkostninger m.m. - hvis man skulle have professionelle til at gøre det.
Hvis vi bruger frivillig arbejdskraft, som ovenfor beskrevet, ville det kunne gøres væsentlig billigere. Det vil naturligvis stadig være nødvendigt med ’professionel hjælp’, især til autoriserede opgaver som el og vand. Men en hel del kan jo forberedes af ikke-autoriserede. Vi kender folk, som har erfaring med noget sådant.
Det betyder, at hvis en person, eller flere tilsammen, kunne investere 2,3 millioner kr., ville dette være nok til at bygge et sådant hus på 165 m2; og der ville samtidig være penge til ’foreløbig byggemodning’ – som ovenfor beskrevet – og et beløb til en pulje til ’fuld byggemodning’, Fælleshus m.m.
Den pågældende investor ville så kunne få huset; måske bo i det, og evt. udleje det - helt eller delvis. Eller få sikkerhed i huset, hvis det planlægges at sælge det. Og i begge tilfælde måske også en andel i projektet. Dette skal naturligvis aftales meget konkret og detaljeret.
Når det første hus er solgt eller udlejet, kan vi fortsætte til det næste hus. Samtidig er det meningen,
at dette hus også kan bruges som demonstrations- eller prøvehus. Det skal naturligvis overvejes, hvad andelshaveres sikkerhed i denne situation ville være – f.eks. andel i projektet og/eller i det første hus?
Efterfølgende huse ville måske også kunne bygges af professionelle. Hvis f.eks. 3 personer vil købe et hus i fællesskab, og udleje 2-3 værelser – eller evt. udleje huset i perioder – kunne det give en ret god økonomi; især med den nuværende meget lave rente. Vi har også interesserede, som ikke har råd til at bygge, men gerne vil bo til leje.
Det kan også være muligt at tilbyde lejeboliger. Dette forudsætter dog finansiering. Men det kunne vel være interessant for en bank el.lign., hvis vi kommer med en venteliste af interesserede – gerne nogen, som allerede har betalt indskud/anpart. Tilsvarende vil en investor kunne vælge at bygge/købe et hus primært til udlejning.
Som alternativ eller supplerende finansiering: Som nævnt overfor overvejer vi en form for andelsprojekt. Hvis f.eks. 100 ’andelshavere’ hver indskyder 25.000 kr., ville der være nok til at bygge det første hus – inkl. foreløbig byggemodning m.m.
Indskuddene kunne i første omgang indsættes på en spærret konto i vores bank – kontant eller som bankgarantier – indtil tilstrækkeligt mange har indbetalt, så vi kan starte byggeri af det første hus.
Det kan desuden aftales, at det er tilladt at sælge sin andel videre til andre.
Hvis der ikke kommer helt så mange penge ind, kunne det måske være nok til den foreløbige byggemodning – hvilket er forudsætningen for at bygge det første hus.
En mulighed kan også være, at vi starter med at bygge et ’råhus’ – og indrette et eller flere rum – men uden at gøre huset helt færdigt. Dvs. det kan i første omgang bruges som demonstrations- eller prøvehus.
Mulig fondsstøtte:
En anden mulig hjælp til finansiering kunne være en eller anden form for Fondsstøtte. Bl.a. har vi det seneste år deltaget i mange arrangementer om fundraising og ’Crowdfunding’. Vi arbejder med flere konkrete muligheder for lånebaseret Crowdfunding; bl.a. en ny spændende model, som kan bruges af en forening.
Generelt er det vores vurdering, at der kan være gode muligheder for støtte, fordi vores projekt er meget bæredygtigt, men også i flere henseender ’innovativt’. Det er vores mål, at det bliver et ’foregangsprojekt’ mht. miljø og energi, og at vi måske senere kan tilbyde vores ’koncept’ andre steder.
Som nævnt vil der blive anvendt naturlige materialer, energi, spildevandsrensning m.m. Også husenes konstruktion vil være så bæredygtig som muligt. Men vi vil ikke bygge som ’passivhus’,
fordi det efter vores opfattelse er overdrevet mht. både isoleringstykkelse og tæthed. Der er eksempler på, at dette har givet problemer med indeklimaet.
Det kan nævnes, at med vores foretrukne isoleringsmateriale, træfiberisolering, er det ikke nødvendigt med en indvendig plastmembran – ’dampspærre’. Desuden mener vi, at den lidt mindre isoleringstykkelse, vi vil bruge, opvejes af anvendelsen af vedvarende energi, bl.a. solenergi.
Generelt mener vi, at de meget høje isoleringskrav i bl.a. de dansk bygningsreglementer ikke ’tager i betragtning’, at der sker et hurtigt fald i prisen på vedvarende energi – især mht. el fra solceller.
Samtidig ønsker vi at udvikle et byggesystem, som er så enkelt som muligt, og som det senere er muligt også at tilbyde som ’selvbyg’ – helt eller delvis. Vi overvejer også muligheden for at kunne tilbyde huse som ’elementer’ - som et byggesystem med ’træskelet’ og træfiberisolering.
Som nævnt vil vi anvende et naturligt spildevandsanlæg med pilerensning; og vi planlægger at genvinde regnvand. Så vidt muligt som et fælles anlæg, hvor der også indgår en ’svømmesø’,opvarmet med et enkelt solvarmesystem.
Endelig ønsker vi, som nævnt, at der skal indgå et ’socialt aspekt’ med i projektet - ’På tværs af generationer’ – måske som et eksperiment. Vi mener, at dette måske også kunne være relevant i forhold til at søge støtte.
Mht. Fondsstøtte kan vi overveje at søge støtte til forskellige delprojekter: F.eks.
1. Det første hus;
2. Hele spildevands- og regnvandsanlægget (hvor vi har fået et overslag på ca. 1 million kr.);
3. Varme- og energi-systemet – for et enkelt hus, eller evt. for projektet som helhed.
Endelig kan det nævnes, at der kan være tale om flere mulige byggemetoder:
Det kan være et træhus. Ikke en massiv konstruktion, men med ’træskelet’. I tag og etageadskillelse kan det være med ’traditionelt’ spærtræ eller de lette og stærke I-Bjælker. Udvendig kan huset være beklædt med træ - gerne douglasgran eller lærk, som har en naturlig modstandsdygtighed mod biologisk nedbrydning, råd og svamp, og derfor er et godt alternativ til trykimprægneret træ.
Indvendig kan huset være beklædt med gips eller hårde fibergipsplader. Isolering gerne med træfiberisolering. Indvendige skillevægge er normalt også beklædt med gips. Men kunne evt. også være af blokke el.lign.
Tilsvarende kunne hele huset også være bygget af ’helvægs’, højisolerende blokke’, ca. 40 cm tykke – f.eks. Ytong fra firmaet Xella. Materiale svarende til dette kaldtes tidligere ’gasbeton’, og kaldes også generelt ’Siporex’. Der kan også være tale om elementer.
Et hus kan dog også bygges som et ’traditionelt’ murstenshus med bagmur af f.eks. Ytong, hvis nogen ønsker dette. Vi ser det dog ikke som helt så ’økologisk’, dels fordi det kræver meget energi at producere mursten, dels fordi det med denne konstruktion er mere kompliceret at bruge ’naturisolering’ som træfiber. Normalt bruger man mineraluld.
Denne skitse-beskrivelse er udarbejdet af cand.scient.pol. Svend Jensen, projektleder og direktør for Vedaland ApS. Tlf. 21462721
