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Notaría Martínez del Moral

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Santa Cruz de Tenerife
Notaría Martínez del Moral

Nos encargamos de resolver dudas, asesorar y redactar documentos sobre numerosas materias de la vida

04/09/2026

¿Sabías que...? – Parte 18.2: Puedes vender una vivienda y cobrar parte del precio después

Una compraventa no siempre termina económicamente el día de la firma.

Imagina una vivienda vendida por 250.000 €.

El comprador entrega 200.000 € al otorgar la escritura.

Los 50.000 € restantes se pagarán dentro de seis meses.

¿Se puede hacer?

Sí.

La escritura puede recoger con precisión qué parte del precio queda aplazada, cuándo debe abonarse y en qué condiciones.

Y además puede prever mecanismos para proteger al vendedor frente a un posible impago.

Entre ellos, cuando resulte adecuado, puede pactarse una condición resolutoria expresa vinculada al pago del precio pendiente.

Eso significa que la escritura no se limita a contar lo que ocurrió el día de la firma.

También puede organizar jurídicamente lo que debe ocurrir después.

Cuánto queda pendiente.

Cuándo vence.

Cómo debe pagarse.

Y qué consecuencias puede tener el incumplimiento.

Porque una buena escritura no solo documenta un negocio.

También puede anticipar sus puntos débiles antes de que se conviertan en un conflicto.

03/09/2026

¿Sabías que...? – Parte 18.1: Cuando la realidad física no coincide con los papeles, un acta puede ayudar a documentarla

Dos copropietarios quieren extinguir un condominio.

Para hacerlo, la finca debe dividirse en dos parcelas independientes.

Sobre el terreno parece sencillo.

Existe desde hace años un muro que separa físicamente ambas zonas.

Cada uno sabe perfectamente qué parte utiliza.

Pero cuando se prepara la operación aparece el problema:

la realidad física, la descripción registral y la representación gráfica no encajan exactamente.

Y entonces ya no basta con decir:

“El límite siempre ha estado aquí.”

En una operación de segregación o división, las nuevas fincas deben quedar correctamente identificadas y georreferenciadas para poder acceder al Registro de la Propiedad.

Cuando existen discrepancias sobre linderos, superficies o delimitación física, puede ser necesario aportar documentación técnica y, según el caso, tramitar alguno de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria para conseguir que Registro y realidad coincidan.

Ahí puede entrar en juego la actuación notarial.

Un acta o expediente notarial puede servir para recoger manifestaciones, incorporar documentación, identificar colindantes y dejar constancia de determinados hechos o circunstancias relevantes para aclarar la situación.

Pero el acta no sustituye al plano técnico.

Ni decide por sí sola dónde está el lindero.

Ni obliga al Registro a aceptar una delimitación determinada.

Su función es ayudar a documentar y acreditar una realidad que después deberá encajar jurídicamente con el resto de la operación.

Una vez aclarada la delimitación, será la escritura la que recoja el negocio jurídico:

la segregación, la extinción del condominio y la adjudicación de las nuevas fincas.

ACTA:
ayuda a documentar la realidad.

ESCRITURA:
recoge la decisión jurídica que las partes quieren formalizar.

Porque cuando terreno, planos y Registro cuentan historias distintas, lo primero es conseguir que hablen el mismo idioma.

02/09/2026

¿Sabías que...? – Parte 18: Un acta notarial y una escritura pública no sirven para lo mismo

A veces se habla de “ir al notario” como si todos los documentos notariales sirvieran para lo mismo.

Pero no es así.

Una escritura pública suele recoger una declaración de voluntad, un negocio jurídico o un acuerdo que produce determinados efectos.

-Una compraventa.
-Una donación.
-Un poder.
-Una constitución de sociedad.

Un acta notarial, en cambio, suele servir para dejar constancia de hechos, manifestaciones o situaciones que el notario presencia, comprueba o incorpora al documento.

Por ejemplo:

-Que una determinada página web mostraba cierto contenido en un momento concreto.
-Que una persona realizó una manifestación.
-Que se entregó una comunicación.
-Que existía una determinada situación material.

La diferencia es importante.

Porque una escritura no es “un acta más completa”, y un acta no sustituye a una escritura cuando lo que se necesita es formalizar un negocio jurídico.

Son documentos distintos.

Con finalidades distintas.

Y elegir correctamente cuál se necesita puede ahorrar tiempo, errores y trámites innecesarios.

Porque en notaría, tan importante como documentar algo es documentarlo de la forma adecuada.

01/09/2026

¿Sabías que...? – Parte 17.4: La fachada no es solo “la parte de fuera” de tu vivienda

Un toldo.

Un aparato de aire acondicionado.

Una bandera.

Un cartel.

Un cerramiento.

Muchas veces, todo empieza con la misma idea:

“Si está en mi ventana, en mi balcón o en mi terraza, podré ponerlo sin más.”

Pero no siempre es así.

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, la fachada no suele entenderse como un elemento puramente individual.

Forma parte de la configuración exterior del inmueble y, por tanto, entra en juego algo más que la voluntad de un solo propietario.

Por eso, colocar determinados elementos en la fachada puede no depender solo de si caben, gustan o resultan útiles.

También puede depender de si alteran la imagen del edificio, afectan a elementos comunes, generan molestias o contradicen los estatutos, los acuerdos de la comunidad o la normativa aplicable.

Esto no significa que no se pueda instalar nada.

Significa que no todo se puede instalar de cualquier manera.

A veces el conflicto no está en el objeto en sí.

Está en dónde se coloca, cómo se fija, qué impacto visual produce o si afecta a derechos de los demás.

Por eso, antes de instalar un toldo, un equipo exterior de climatización, una pantalla, un cartel o cualquier otro elemento visible desde el exterior, conviene hacerse una pregunta previa:

“¿Estoy actuando solo sobre mi espacio... o también sobre la imagen común del edificio?”

Porque vivir en una propiedad individual no siempre significa poder decidir individualmente sobre todo lo que se ve desde fuera.

La valoración concreta dependerá del elemento de que se trate, de la configuración del edificio, del título constitutivo, de los estatutos, de los acuerdos comunitarios y de la normativa aplicable en cada caso.

31/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 17.3: Ganar privacidad no significa poder cerrar como quieras

Un seto más alto.

Una valla opaca.

Una celosía.

Una pantalla de ocultación en la terraza.

Todas buscan lo mismo: ganar intimidad.

Pero no todas pueden colocarse sin más.

En una vivienda independiente, puede haber límites derivados de distancias de plantación, ordenanzas locales o de la propia medianería del cerramiento.

Y en una comunidad de propietarios, la situación puede ser todavía más delicada.

Porque una terraza o un jardín de uso exclusivo puede formar parte visualmente del conjunto del edificio.

Y una valla, un cerramiento o una pantalla pueden alterar su configuración exterior o afectar a elementos comunes.

Por eso conviene separar dos ideas:

Una cosa es tener derecho a disfrutar de la intimidad en tu vivienda.

Y otra, poder modificar libremente cualquier cerramiento para conseguirla.

Antes de instalar un elemento de ocultación, merece la pena comprobar:

Qué parte es realmente privativa.

Si existe medianería.

Qué dicen los estatutos o acuerdos de la comunidad.

Y si alguna ordenanza limita altura, materiales o distancias.

Porque ganar privacidad puede ser perfectamente legítimo.

Pero la forma de conseguirla también tiene límites.

La aplicación concreta depende del tipo de inmueble, del cerramiento, de la normativa local y, en su caso, de las reglas de la comunidad.

28/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 17.2: El muro entre dos viviendas puede no ser solo “tu muro”

Entre dos jardines hay un muro.

Uno de los vecinos decide elevarlo, apoyar una estructura sobre él o modificarlo porque “está de su lado”.

Pero antes de tocarlo hay una pregunta importante:

¿Es un muro privativo o medianero?

El Código Civil presume la medianería en determinadas paredes divisorias entre edificios, jardines o corrales, salvo que exista un título, un signo exterior o una prueba que indique lo contrario.

Y esa diferencia importa.

Si el muro es medianero, ambos propietarios tienen derechos sobre él y también obligaciones respecto a su conservación.

Uno de ellos puede utilizarlo dentro de los límites de su derecho, pero no de forma que impida el uso del otro o perjudique sus derechos.

En determinados casos, una obra sobre una pared medianera puede requerir el consentimiento del otro propietario o que se establezcan técnicamente las condiciones necesarias para evitar perjuicios.

Algo parecido puede ocurrir con cercas, vallados y determinados setos que separan propiedades.

Por eso, cuando surge una discusión sobre un muro divisorio, la primera pregunta no debería ser:

“¿Quién lo construyó?”

Sino:

“¿De quién es jurídicamente?”

Porque una línea que separa dos propiedades también puede ser un elemento compartido por ambas.

La situación concreta puede depender del título de propiedad, de la configuración física del cerramiento, de las ordenanzas locales y de otros elementos de prueba.

27/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 17: Tu vecino puede pedir poda... pero no siempre tala

Los conflictos entre jardines vecinos suelen empezar con frases muy simples:

“Ese árbol invade mi propiedad.”

“Me está tapando las vistas.”

“Quiero que lo quites.”

Pero jurídicamente no todas esas situaciones son iguales.

Si las ramas de un árbol se extienden sobre la finca vecina, el propietario afectado puede exigir que se corten en la parte que invade su terreno.

Si son las raíces las que penetran en su suelo, puede cortarlas dentro de los límites de su propia finca.

Hasta ahí, la regla es bastante clara.

Otra cosa distinta es exigir que se tale por completo un árbol simplemente porque da sombra, molesta o reduce una determinada vista.

Eso, por sí solo, no genera automáticamente un derecho a eliminarlo.

La situación puede cambiar si existen daños, riesgos, incumplimiento de distancias de plantación, servidumbres, normas comunitarias u otras circunstancias concretas.

Por eso conviene separar dos ideas:

Una cosa es que un elemento de una finca invada físicamente la propiedad vecina.

Y otra muy distinta es que simplemente no guste o resulte incómodo.

En los conflictos entre propiedades, la frontera jurídica no siempre coincide con la frontera de la paciencia.

26/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 16: Estar dentro de tu vivienda no significa que puedas modificarlo todo

“Pero si la obra es dentro de mi casa…”

Parece un argumento bastante lógico.

Hasta que aquello que queremos modificar forma parte también del edificio.

Imagina que un propietario decide reformar su vivienda.

Quiere eliminar un muro para ampliar el salón, cerrar una terraza, modificar una ventana o desplazar determinadas instalaciones.

La vivienda es suya.

Pero no necesariamente todos los elementos sobre los que va a intervenir son exclusivamente suyos.

La Ley de Propiedad Horizontal permite modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios dentro de una vivienda siempre que las obras no alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, ni perjudiquen los derechos de otro propietario. Además, debe darse cuenta previamente a quien represente a la comunidad.

Y ahí está el matiz.

Un muro puede formar parte de la estructura.

Una ventana afecta a la fachada.

Una terraza puede ser un elemento común.

Y determinadas conducciones pueden formar parte de instalaciones generales del edificio.

Por eso, antes de iniciar una reforma importante, no basta con preguntarse:

“¿Está dentro de mi casa?”

También conviene preguntarse:

“¿Qué estoy modificando realmente?”

Porque la puerta de entrada marca los límites de tu vivienda.

Pero no siempre los límites de todo lo que jurídicamente te pertenece.

La situación concreta dependerá del elemento afectado, del título constitutivo, de los estatutos, de los acuerdos de la comunidad y de las autorizaciones administrativas que puedan resultar necesarias.

25/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 15.2: A veces no puedes vender tu plaza de garaje... aunque “sea tuya”

Una persona mayor deja de conducir.

La plaza de garaje lleva tiempo sin uso.

Piensa en venderla o alquilarla para obtener un ingreso extra.

Y entonces descubre algo que no esperaba:

la plaza está vinculada jurídicamente a la vivienda y no puede transmitirse por separado como si fuera un inmueble independiente.

A simple vista, la situación resulta extraña.

La plaza existe.

La utiliza su propietario.

Y, sin embargo, no siempre puede decidir libremente venderla por separado.

La razón está en cómo esté configurada jurídicamente.

Una plaza de garaje puede ser una finca independiente.

Puede ser un anejo inseparable de la vivienda.

O puede estar atribuida mediante una participación con uso exclusivo.

Y esa diferencia no es solo teórica.

Puede afectar a si se puede vender separadamente, alquilar con libertad, hipotecar o transmitir en una herencia de forma autónoma.

Por eso, cuando alguien piensa en sacar rendimiento a su plaza de garaje, no basta con mirar el espacio físico.

También conviene revisar qué derecho tiene exactamente sobre ella.

Porque en inmuebles aparentemente iguales, las posibilidades de mañana pueden depender de cómo quedó escrito ayer.

La situación concreta dependerá de la escritura, del título constitutivo y de la configuración registral de la plaza.

24/08/2026

¿Sabías que...? – Parte 15: La plaza de garaje que compras con tu piso puede no ser jurídicamente “parte del piso”

Piso con garaje.

Lo vemos escrito constantemente en anuncios inmobiliarios.

Pero esas tres palabras pueden esconder situaciones jurídicas diferentes.

La plaza puede figurar como anejo inseparable de la vivienda.

Puede ser una finca registral independiente.

O puede corresponder al propietario mediante una participación en un garaje común que lleva asociado el uso exclusivo de una plaza determinada.

A simple vista, el resultado parece idéntico:

aparcas el coche en “tu plaza”.

Jurídicamente, no necesariamente lo es.

La forma en que esté configurada puede ser importante para saber cómo se transmite, qué aparece exactamente en la escritura o qué posibilidades existen para venderla separadamente de la vivienda.

Por eso, cuando una operación incluye piso, garaje y trastero, merece la pena comprobar cómo aparece cada elemento en la documentación.

No basta con saber dónde está la plaza.

También importa saber qué derecho tenemos sobre ella.

Porque en una compraventa inmobiliaria, dos plazas aparentemente idénticas pueden tener historias registrales muy diferentes.

La configuración concreta dependerá del título constitutivo, la escritura y la situación registral de cada inmueble.

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