23/07/2021
KELEMAHAN SISTEM BAYARAN BERPERINGKAT OLEH LPPSA
Semenjak kawe mula berkongsi pandangan dan mengalaman kawe di FB berkenaan pembinaan rumah, kawe turut menerima DM dari para pembaca khususnya Pemilik rumah menggunakan pinjaman LPPSA yang sedang dalam pembinaan.
Antara aduan yang kawe dapat adalah ketidakpuasan hati Pemilik yang dipercayai bahawa progres rumah tidak sepadan dengan duit yang telah keluar.
Rata-rata Pemilik rumah yang menggunakan pinjaman dari LPPSA yang hubungi kawe mempunyai 'skrip' situasi yang sama.
Kawe kongsikan kat sini kelemahan sistem bayaran LPPSA semoga menjadi panduan dan rujukan untuk penambahbaikan:
1) Jadual Ketiga
2) Pengesahan Kerja Oleh Arkitek/QS
3) Kerja Tidak Sempurna
4) Kerja Yang Tidak Kelihatan
5) Lawatan Tapak Oleh Pegawai JPPH
JADUAL KETIGA
LPPSA mewajibkan penggunaan jadual peringkat pembayaran dengan merujuk Jadual Ketiga dari Jadual G, Akta Pemajuan Perumahan 1966.
Walaupun Jadual Ketiga ni nampak mudah dan lengkap, tetapi asal penggunaannya adalah disokong dengan Perjanjian Jual Beli (dalam Jadual G) dan Garispanduan LAM 2/2017.
Penggunaan Jadual Ketiga tanpa 2 rujukan ni adalah tidak sempurna dan membuka peluang manipulasi tuntutan bayaran.
Pecahan harga bagi komponen bangunan Jadual Ketiga juga tidak menggambarkan kos sebenar kerja ditapak, yang mana sepatutnya dibayar mengikut peratus siap kerja siap sebenar.
Contohnya, pada tarikh penilaian yang ditetapkan, jika 4 tingkap sahaja daripada 7 tingkap yang siap, Kontraktor patut dibayar 4 tingkap tersebut tanpa perlu tunggu siap kesemua tingkap.
Peratusan dalam Jadual Ketiga juga tidak menggambarkan progres kerja yang tepat. Sebagai contoh, 75-80% dalam Jadual Ketiga sepatutnya mempunyai progres sebanyak 100% kerja di tapak. Part ni ramai Pemilik yang tertipu.
PENGESAHAN KERJA OLEH ARKITEK/ENGINEER/QS
LPPSA tidak memerlukan Arkitek, Engineer dan QS untuk menyemak, menilai dan menerima progres kerja di tapak.
Sebagai Perunding, tugas Arkitek, Engineer dan QS antaranya memastikan kerja ditapak siap sebagaimana pelan lulus dan pelan bina. Bermakna jika terdapat kemungkiran oleh Kontraktor, Arkitek akan mengarahkan supaya Kontraktor membaiki kerja tersebut dan QS tidak akan membuat pengesyoran bayaran.
Contohnya jika tiang yang dilukis bersaiz 200mm x 200mm tapi dibina jenis 100mm x 100mm, besi patut pakai T20 tapi Kontraktor pakai T16, patut besi guna gred BS tapi beli CQ, maka struktur tersebut perlu diroboh dan dibuat baru sebelum boleh dibayar.
Jadi ketiadaan pengesahan kerja oleh Arkitek/Engineer/QS membuka peluang manipulasi tuntutan kerja yang melebihi kelayakan sepatutnya.
KERJA TIDAK SEMPURNA
Buat rumah ni bukan macam produk kilang.. Ia bergantung kepada kemahiran pekerja yang diambil bagi membuat sesuatu kerja.
Seperti contoh dinding bata yang tidak lurus dan tidak meletakkan exmet setiap 4 Lapis bata sepatutnya dibetulkan semula sebelum boleh dibayar.
Tetapi LPPSA yang hanya merujuk Jadual Ketiga semata-mata tidak mensyaratkan kerja mestilah siap dengan baik dan betul sebelum boleh dituntut.
Jadi Kontraktor boleh membuat tuntutan walaupun hasil kerja tidak diterima oleh Arkitek dan masih perlu diperbaiki.
KERJA YANG TIDAK KELIHATAN
LPPSA tidak memberi perhatian berkenaan kerja yang perlu dibuat tapi tidak dapat dilihat dengan mata kasar.
Contohnya pemasangan lintol di atas pintu/tingkap, pemasangan waterproofing, anti-termite dan sebagainya yang mana tidak akan dapat dilihat setelah 'ditutup' dengan cat atau jubin.
Jadi sekiranya rumah dibina tanpa kerja-kerja tersebut, LPPSA masih membuat bayaran kepada Kontraktor kerana penilaian JPPH adalah berdasarkan visual inspection selepas kerja siap.
LAWATAN TAPAK OLEH PEGAWAI JPPH
Memang tidak dinafikan pegawai JPPH yang ditugaskan ada melawat tapak sebelum mengesahkan bayaran.
Tetapi pengesahan kerja hanyalah visual inspection tanpa mengetahui jika terdapat kerja yang perlu diperbaiki.
Contohnya jubin dinding tandas mempunyai hollow melebihi 30% keluasan akan tetap dibayar kerana secara visual jubin dinding telah siap dipasang.
Padahal jika diperiksa oleh Arkitek, kontraktor kena bukak dan pasang balik jubin tu.
Kawe tak nafikan LPPSA telah cuba sebaik mungkin untuk memastikan ketelusan bayaran progres dari berlaku penyelewengan.
Namun selagi perkara ini tidak diambil perhatian sewajarnya, kawe rasa akan terus menerima DM oleh Pemilik yang tertipu dengan Kontraktor scammer dan tidak bertanggungjawab.
Cara penyelesaian?
Pastikan setiap kali Kontraktor nak claim, ade pengesahan siap kerja oleh Arkitek, Engineer dan QS.
-Ar. Azizul-
Nota:
Kawe telah membawa perkara di atas ke pihak LPPSA pada 12 Jun 2021 untuk perhatian mereka. Harap Kementerian Kewangan Malaysia dan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam - LPPSA ada buat penambahbaikan lepas ni.
