16/07/2026
📍PLAN OGÓLNY GMINY – CO WPŁYWA NA WYZNACZANIE STREF PLANISTYCZNYCH?
Szanowni Mieszkańcy,
w związku z pracami nad Planem Ogólnym Gminy Mińsk Mazowiecki oraz pytaniami dotyczącymi sposobu wyznaczania stref planistycznych, w szczególności stref umożliwiających realizację funkcji mieszkaniowej, przedstawiamy najważniejsze informacje wynikające z obowiązujących przepisów prawa.
🏘️CZYM SĄ STREFY PLANISTYCZNE?
Plan ogólny obejmuje obszar gminy podziałem na strefy planistyczne określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W odniesieniu do funkcji mieszkaniowej szczególne znaczenie mają:
🔹 strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – SW,
🔹 strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną – SJ,
🔹 strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową – SZ.
Wyznaczenie granic tych stref następuje z uwzględnieniem uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy oraz szczególnych zasad określonych w art. 13d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
📌 GDZIE W PIERWSZEJ KOLEJNOŚCI WYZNACZA SIĘ STREFY ZWIĄZANE Z ZABUDOWĄ MIESZKANIOWĄ?
Zgodnie z art. 13d ust. 1 ustawy, strefy SW, SJ i SZ wyznacza się w pierwszej kolejności na:
➡️ obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej,
➡️ obszarach uzupełnienia zabudowy,
➡️ obszarach z istniejącą zabudową o funkcji mieszkaniowej, z wyłączeniem luk w tej zabudowie.
Przy ich wyznaczaniu bierze się jednocześnie pod uwagę uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy określone w ustawie.
Oznacza to, że granice stref planistycznych nie są ustalane wyłącznie na podstawie granic działek ewidencyjnych ani wyłącznie na podstawie liczby lub treści wniosków złożonych przez właścicieli nieruchomości.
📊 ZAPOTRZEBOWANIE NA NOWĄ ZABUDOWĘ A CHŁONNOŚĆ TERENÓW
Jednym z istotnych elementów prac nad planem ogólnym jest określenie:
➡️ zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie – ZAP,
oraz
➡️ chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, w strefach SW, SJ i SZ.
Obie wartości wyraża się w liczbie mieszkańców.
Zgodnie z art. 13d ustawy, przy wyznaczaniu stref mieszkaniowych należy zachować określone w przepisach relacje pomiędzy chłonnością terenów a zapotrzebowaniem na nową zabudowę mieszkaniową.
Co do zasady suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, w strefach SW, SJ i SZ w całej gminie nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.
Ustawa określa również szczególną sytuację, w której już na obszarach uwzględnianych w pierwszej kolejności suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, przekracza 130% zapotrzebowania. W takim przypadku stref SW, SJ i SZ nie wyznacza się na pozostałych obszarach gminy.
📐 JAK OBLICZANE JEST ZAPOTRZEBOWANIE NA NOWĄ ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ?
Sposób obliczania zapotrzebowania określa § 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.
Zapotrzebowanie oblicza się zgodnie ze wzorem:
ZAP = M₂₀ − PUM₀ / P₂₀
gdzie:
🔹ZAP – oznacza zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową,
🔹M₂₀ – oznacza prognozowaną liczbę mieszkańców gminy w oparciu o dane udostępniane przez statystykę publiczną, powiększoną o 5%,
🔹PUM₀ – oznacza łączną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie zgodną z najnowszymi danymi,
🔹P₂₀ – oznacza prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca.
Rozporządzenie określa szczegółowe zasady ustalania wartości wykorzystywanych w powyższych obliczeniach, a także przypadki, w których dopuszczalne jest przyjęcie zapotrzebowania na poziomie określonym w przepisach lub określenie zapotrzebowania wyższego niż wynikające bezpośrednio ze wzoru.
🏡W JAKI SPOSÓB OKREŚLANA JEST CHŁONNOŚĆ TERENÓW?
Chłonność terenu nie jest liczbą działek przeznaczonych pod zabudowę ani liczbą wniosków mieszkańców.
Zgodnie z § 3 ust. 11 rozporządzenia, chłonność terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, oblicza się z uwzględnieniem:
✔️ powierzchni terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie,
oraz
✔️ chłonności terenów zabudowanych w sposób najbardziej zbliżony do planowanego w danej strefie – w zakresie rodzaju zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy.
Przepisy dopuszczają również uwzględnienie prognozowanych proporcji pomiędzy funkcją mieszkaniową a innymi funkcjami.
W praktyce oznacza to, że analizowana jest możliwość przyjęcia określonej liczby mieszkańców przez niezabudowane tereny objęte strefami mieszkaniowymi, przy uwzględnieniu charakteru i intensywności zabudowy najbardziej zbliżonej do zabudowy planowanej.
📌DLACZEGO CHŁONNOŚĆ MA TAK DUŻE ZNACZENIE?
Każdy kolejny teren niezabudowany włączony do strefy SW, SJ lub SZ może wpływać na łączną chłonność terenów mieszkaniowych w skali całej gminy.
Dlatego przy sporządzaniu planu ogólnego konieczna jest analiza wszystkich stref mieszkaniowych łącznie, a nie wyłącznie ocena pojedynczej działki lub pojedynczego wniosku.
Jeżeli istniejące rezerwy terenów możliwych do objęcia strefami SW, SJ i SZ posiadają znaczną chłonność, wpływa to na zakres, w jakim możliwe jest wyznaczanie tych stref na kolejnych obszarach.
📝CZY ZŁOŻENIE WNIOSKU GWARANTUJE OBJĘCIE DZIAŁKI STREFĄ MIESZKANIOWĄ?
Nie. Wniosek złożony w procedurze sporządzania planu ogólnego podlega analizie w ramach prac planistycznych, jednak samo jego złożenie nie przesądza o sposobie ustalenia strefy planistycznej dla danego terenu.
Projekt planu ogólnego musi uwzględniać przepisy prawa oraz uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w tym m.in. istniejącą strukturę przestrzenną, obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uwarunkowania środowiskowe, przyrodnicze, infrastrukturalne, transportowe i inne ograniczenia wynikające z przepisów odrębnych.
📈ZNACZENIE STRATEGII ROZWOJU GMINY
Przepisy przewidują również możliwość uwzględnienia *Strategii Rozwoju Gminy* przy sporządzaniu planu ogólnego.
Jeżeli gmina posiada uchwaloną strategię rozwoju (nasza ma), określającą kierunki rozwoju osadniczego, inwestycyjnego lub społeczno-gospodarczego, może ona stanowić jedną z podstaw do określenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w zakresie przewidzianym przepisami rozporządzenia.
Oznacza to, że prognozowane potrzeby rozwoju mieszkaniowego nie są analizowane wyłącznie na podstawie danych statystycznych i wzoru określonego w rozporządzeniu. W uzasadnionych przypadkach uwzględnia się również cele rozwojowe gminy wynikające ze Strategii Rozwoju Gminy, pod warunkiem zachowania wymagań określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisach wykonawczych (tak jest w przypadku naszej gminy).
Jednocześnie również w takim przypadku projekt planu ogólnego musi spełniać ustawowe zasady dotyczące bilansu zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów.
📣 PLAN OGÓLNY JEST DOKUMENTEM OBEJMUJĄCYM CAŁĄ GMINĘ
Przy wyznaczaniu stref planistycznych konieczne jest spojrzenie na obszar całej Gminy Mińsk Mazowiecki i zachowanie zasad wynikających z ustawy oraz przepisów wykonawczych.
Z tego względu możliwość objęcia konkretnej nieruchomości strefą SW, SJ lub SZ jest oceniana w kontekście całego układu przestrzennego gminy, ustawowych zasad wyznaczania stref oraz wyników obliczeń zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i chłonności terenów.
Prace nad Planem Ogólnym Gminy Mińsk Mazowiecki prowadzone są zgodnie z procedurą określoną w przepisach prawa.
W kolejnych publikacjach będziemy przybliżać Mieszkańcom najważniejsze zagadnienia związane z planem ogólnym i wyjaśniać zasady nowego systemu planowania przestrzennego.
Podstawa prawna:
▪️ ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w szczególności art. 13b–13e,
▪️ rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów – w szczególności § 3.
