19/11/2014
Опубликованы сводные результаты новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тверской области. Проект приказа для оценки регулирующего воздействия лежит по ссылке на сайте областного Минимущества. В окончательной виде утверждение пройдет до 1 декабря, а введена в действие новая оценка будет с 1 января 2015 года.
Общее повышение налогооблагаемой базы по региону составило 49% (исходя из п.8.2 сводного отчета по ОРВ). При этом проведенный нами анализ выложенных для обсуждения сводных результатов (удельных показателей и их диапазонов) показал следующее.
1. Существенно недооценены земли в центральной части города Твери. Верхняя границы УПКСЗ составляет 10 тыс. руб./м2, что соответствует 30 тыс. долл./сотка, тогда как в центральной исторической части города участки продаются по 100 тыс. долл. и выше. Причины подобной недооценки понятны - отсутствие знания нанятыми оценщиками местного рынка (оценку проводила московская компания АБН-Консалт), низкой качество информационной базы о предложениях и сделках на рынке (т.е. использовались объявления с сайтов и газет за короткий период времени, соответственно в выборку скорее всего попали объявления из района Брагина, Спартака и т.п., а продажи земли в историческом центре редки, и зачастую идут напрямую от собственника или через риэлторов, без публикации цены предложения).
2. Земли под социальными объектами (образовательные учреждения, спортивные и т.п.) оценены по уровню коммерческих. Поскольку доходность данных видов использования земли все-таки очень различается, а построенные здания и иные объекты имеют специфические характеристики, делающими практически невозможным/неэффективным их альтернативное использование, то стадионам, фитнес-центрам, негосударственным образовательным и медицинским учреждениям придется несладко, можно ожидать оспаривания результатов с их стороны.
3. Средняя цена по землям промышленно-складского назначения определена равной 2314 руб./м2. Это существенно выше реального уровня рыночной стоимости. Причина опять же понятна. Во-первых стояла задачи сделать не меньше, чем было по прошлой оценке. Во-вторых, в информационную выборку скорее всего попадали небольшие участки как бы производственного назначения, но фактически используемые для сервисной деятельности, - автомойки, ремонтные мастерские и т.п., а возможно и предлагаемые с коммерческим потенциалом, т.е. под коммерческую застройку. Фактически эти цены были применены для земель под всеми промзонами, крупными предприятиями. Наш опыт показывает, что промышленные земли с коммуникациями в промзонах на краю города (Боровлево, Раслово и т.д.) предлагаются по 450-850 руб./м2 плюс отдельно надо платить за подключение электричества, что добавляет еще 300-500 руб./м2. Промплощадки с коммуникациями в городских промзонах могут оцениваться в 1200-1500 руб./м2. Лишь в исключительных случаях, как, например, участки на Коминтерна, во Дворе Пролетарки и еще в ряде подобных вкраплений промзон прилегающих к центральной части города, могут наблюдаться более высокие цены, до 5 тыс. руб./м2 и даже более, но только потому, что участки фактически используются не под производство, а имея коммерческий потенциал, используются для торговли или иной коммерческой деятельности. Таким образом со стороны крупных землепользователей - промышленных предприятий также можно ожидать массового оспаривания результатов.
Уведомление о проведении публичных консультацийПроект постановления Правительства Тверской области «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Тверской области» Пояснительная записка к проекту постановления Перечень вопросов в рамках проведения публичных консультацийСвод предложени…
