https://www.facebook.com/887945621079053/

Văn phòng luật sư Anh Tú, Số nhà 244 Đường Thạch Sơn, Sa Pa (2026)

Q: What is the address?

Số Nhà 244 Đường Thạch Sơn

08/09/2026

“BỘ NN&MT SIẾT CHẶT QUY TRÌNH GIẢI QUYẾT THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI: BẮT BUỘC CHỈ ĐƯỢC TRẢ, HƯỚNG DẪN BỔ SUNG HỒ SƠ 1 LẦN DUY NHẤT”‼️

Ngày 07/09/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Công văn số 10108/BNNMT-QLĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm siết chặt kỷ cương, minh bạch hóa quy trình giải quyết thủ tục hành chính đất đai.

Dưới đây là những nội dung chỉ đạo quan trọng nhất mà người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ:

1️⃣ Hướng dẫn bổ sung hồ sơ "01 lần duy nhất"
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận bắt buộc phải có văn bản hướng dẫn hoàn thiện một lần duy nhất đối với toàn bộ các nội dung cần bổ sung. Chấm dứt triệt để tình trạng "hành" dân, trả hồ sơ lặp đi lặp lại nhiều lần.

2️⃣ Phải xin lỗi nếu trễ hạn, trả lời rõ lý do nếu từ chối
- Trường hợp trễ hạn: Cơ quan giải quyết phải có văn bản xin lỗi gửi đến người thực hiện thủ tục.
- Trường hợp không đủ điều kiện: Phải trả lời bằng văn bản, nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý cụ thể, không trả lời chung chung.

3️⃣ Siết chặt hồ sơ qua "Cò", đảm bảo bình đẳng tuyệt đối
Công văn chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ việc tiếp nhận hồ sơ qua ủy quyền:
- Tăng cường kiểm tra, phát hiện các trường hợp lợi dụng ủy quyền để làm dịch vụ bất hợp pháp, trốn thuế hoặc can thiệp tiêu cực vào quy trình giải quyết.
- Đảm bảo công bằng: Tuyệt đối không tạo "đặc quyền, đặc lợi" hay ưu ái về thời gian, quy trình đối với các hồ sơ do bên ủy quyền thực hiện so với người dân tự đi làm.

4️⃣ Đẩy mạnh chuyển đổi số, giảm bớt giấy tờ thừa
Cơ quan chuyên môn phải tăng cường kết nối Cơ sở dữ liệu đất đai với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để tự động khai thác thông tin, tối giản hóa các loại giấy tờ và thủ tục không cần thiết cho người dân.

5️⃣ Xử lý nghiêm cán bộ nhũng nhiễu
Chỉ đạo yêu cầu thực hiện thanh tra, kiểm tra đột xuất tại các điểm nóng có nhiều phản ánh. Cán bộ, công chức có hành vi nhũng nhiễu, hách dịch, chậm trễ hoặc có uy tín thấp sẽ bị điều chuyển ngay ra khỏi bộ phận tiếp nhận hồ sơ và xử lý kỷ luật nghiêm theo quy định.

06/09/2026

“DIỆN TÍCH THỰC TẾ SAI LỆCH SO VỚI GIẤY CHỨNG NHẬN: TRƯỜNG HỢP NÀO KHÔNG ÁP DỤNG CHẾ TÀI PHẠT CỌC?”

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản do diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là tình huống rất phổ biến trong thực tiễn.

❓ Câu hỏi pháp lý quan trọng nhất đặt ra trong các vụ việc này là: Khi giao dịch không thành do hụt diện tích, bên bán có phải chịu phạt cọc hay không, và trường hợp nào Tòa án quyết định KHÔNG áp dụng chế tài phạt cọc?

Thông qua việc phân tích Bản án Dân sự Phúc thẩm số 1031/2025/DS-PT ngày 29/12/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, bài viết này sẽ làm rõ các căn cứ pháp lý và thực tiễn xét xử đối với vấn đề nêu trên.

1️⃣ TÓM TẮT VỤ VIỆC:

Bên mua (Ông Nguyễn Bá M) đặt cọc 200.000.000 đồng cho Bên bán (Bà Đinh Mai P) để nhận chuyển nhượng nhà đất với giá 3,39 tỷ đồng.

Hợp đồng ghi nhận diện tích là 31,5 m² theo Giấy chứng nhận.

Mâu thuẫn phát sinh: Trước ngày ký hợp đồng công chứng, bên mua phát hiện diện tích thực tế sử dụng chỉ đạt khoảng 25,7 m² đến 27,5 m² (thiếu khoảng 04 m² so với Giấy chứng nhận).

- Bên mua (Ông M): Cho rằng bên bán không giao đúng diện tích đất theo thỏa thuận, vi phạm hợp đồng nên yêu cầu hủy hợp đồng, trả lại 200 triệu tiền cọc và phạt cọc 200 triệu đồng.

- Bên bán (Bà P): Cho rằng mình "bán vo", bán theo hiện trạng thực tế, không bán theo m²; bên mua đã xem nhà trước khi đặt cọc nên lỗi thuộc về bên mua. Bà P không đồng ý hoàn cọc.

‼️ Phán quyết của Tòa án (Cả Sơ thẩm và Phúc thẩm): Hủy Hợp đồng đặt cọc; buộc bà P hoàn trả 200.000.000 đồng tiền cọc cho ông M; KHÔNG chấp nhận yêu cầu phạt cọc (không bên nào phải bồi thường hay chịu phạt cọc).

2️⃣ KHI NÀO KHÔNG ÁP DỤNG CHẾ TÀI PHẠT CỌC DÙ DIỆN TÍCH THỰC TẾ KHÁC SỔ ĐỎ?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, phạt cọc áp dụng khi một bên từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng/có lỗi.

Tuy nhiên, từ Bản án 1031/2025/DS-PT, Tòa án đã không áp dụng phạt cọc đối với Bên bán (bà P) dựa trên lý do trọng tâm: Sự kiện giao dịch không thành xuất phát từ LỖI HỖN HỢP (cả hai bên cùng có lỗi ngang nhau).

👉🏻 Lỗi của Bên bán (Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin):

- Thông tin trong hợp đồng bất bất cập: Mặc dù bên bán cho rằng giao dịch theo hình thức "bán vo" (bán theo hiện trạng), nhưng trong Hợp đồng đặt cọc lại ghi nhận cụ thể diện tích 31,5 m² theo Sổ đỏ mà không có điều khoản ghi chú/giải thích rõ về việc diện tích thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ.

- Biết hoặc bắt buộc phải biết nhưng không minh bạch: Bản vẽ/hồ sơ thiết kế xây dựng căn nhà do chủ cũ bàn giao cho bà P thể hiện diện tích xây dựng tầng 1 chỉ có 28,5 m². Điều này chứng minh bên bán biết rõ thực trạng đất hụt so với Sổ đỏ nhưng vẫn đưa thông tin 31,5 m² vào hợp đồng cọc, vi phạm nghĩa vụ của bên bán.

👉🏻 Lỗi của Bên mua (Thiếu sự cẩn trọng cần thiết):

- Không khảo sát, đo đạc kỹ trước khi giao kết: Bên mua là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, khi thực hiện giao dịch tài sản có giá trị lớn (trên 3 tỷ đồng) đã trực tiếp đến xem nhà nhưng lại không đo đạc, khảo sát thực địa hay kiểm tra kỹ ranh giới.

- Lý do bên mua đưa ra như "chỉ đến xem nhà buổi tối", "không có chuyên môn" không được Tòa án chấp nhận là căn cứ để miễn trừ toàn bộ trách nhiệm cẩn trọng của bên mua.

⭕️ Hệ quả pháp lý của "Lỗi hỗn hợp":

Vì cả hai bên cùng có lỗi dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết thành công:

- Bên bán không cố ý lừa dối hoàn toàn (vì tài sản thực tế có lịch sử biến động phức tạp qua 5 đời chủ và sai số từ cơ quan đo đạc lịch sử).

- Bên mua cũng có một phần lỗi vì sự chủ quan của mình.

Do đó, Tòa án xác định không bên nào vi phạm hợp đồng độc lập để phải chịu phạt cọc hay bồi thường thiệt hại.

❗️Áp dụng nguyên tắc giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ: Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận (Bên bán trả lại 200 triệu tiền cọc cho Bên mua).

3️⃣ BÀI HỌC VÀ NGHỆ THUẬT PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ

Bản án 1031/2025/DS-PT mang lại những giá trị thực tiễn rất cao cho các bên khi tham gia giao dịch bất động sản:

1. Đối với Bên bán (Chủ nhà):

- Nếu bán nhà đất theo hiện trạng ("bán vo"), bắt buộc phải ghi rõ điều khoản này vào Hợp đồng đặt cọc.

Ví dụ quy định an toàn: "Diện tích trên Giấy chứng nhận là 31,5 m², diện tích thực tế sử dụng khoảng 25,7 m². Bên mua đã khảo sát thực địa và đồng ý nhận chuyển nhượng theo hiện trạng thực tế với giá trọn gói..."

2. Đối với Bên mua:

Không phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin trên Sổ đỏ. Khi mua nhà đất, đặc biệt là nhà trong ngõ/đô thị cũ, cần chủ động thuê đơn vị đo đạc độc lập hoặc kiểm tra mốc giới trước khi xuống tiền đặt cọc.

3. Đối với Luật sư/Chuyên viên tư vấn hợp đồng:

Khi hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng cọc, cần làm rõ sự trùng khớp giữa 03 yếu tố: Giấy chứng nhận – Thực địa – Hồ sơ xây dựng/tọa độ. Nếu có sự chênh lệch giữa các yếu tố này, hợp đồng cọc phải phản ánh chính xác sự thỏa thuận về xử lý chênh lệch diện tích để tránh tranh chấp tố tụng kéo dài.

‼️ Việc nhận chuyển nhượng nhà đất có diện tích thực tế sai lệch so với Giấy chứng nhận không đương nhiên dẫn đến việc áp dụng chế tài phạt cọc đối với bên bán.

Chế tài phạt cọc sẽ KHÔNG được áp dụng khi Tòa án xác định giao dịch không thành do lỗi hỗn hợp từ cả hai bên — Bên bán thiếu minh bạch về hiện trạng trong hợp đồng và Bên mua thiếu sự cẩn trọng trong khảo sát thực địa.

Việc hủy hợp đồng và buộc hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận là phán quyết thấu tình, đạt lý, bảo đảm sự cân bằng quyền lợi giữa các bên trong giao dịch dân sự.

05/09/2026

“NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN, AO TÁCH TỪ THỬA ĐẤT CÓ ĐẤT Ở VẪN ĐƯỢC HƯỞNG ƯU ĐÃI TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH”

Nhiều người dân khi mua lại (nhận chuyển nhượng) đất vườn, ao tách từ thửa đất có đất ở thường lo lắng: "Liệu mình không phải chính chủ ban đầu thì có được áp dụng mức tính tiền sử dụng đất ưu đãi khi lên thổ cư hay không?"

👉 Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) đã có văn bản trả lời chính thức về vấn đề này!

📌 ĐIỂM CỐT LÕI CẦN BIẾT:
Theo Công văn 11104/BTC-QLCS, đối với trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách ra để chuyển nhượng:

❌ KHÔNG PHÂN BIỆT hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất là người chuyển nhượng (chính chủ cũ) hay người nhận chuyển nhượng (người mua lại).

✅ NGƯỜI MUA LẠI VẪN ĐƯỢC HƯỞNG ƯU ĐÃI tính/tính lại tiền sử dụng đất theo đúng quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP!

💡 3 TRƯỜNG HỢP ĐẤT VƯỜN, AO ĐƯỢC ÁP DỤNG ƯU ĐÃI:

1️⃣ Đất vườn, ao, nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận QSDĐ.

2️⃣ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng chủ đất đã tách ra để chuyển nhượng (Trường hợp này người mua lại vẫn được hưởng).

3️⃣ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trên bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2014.

04/09/2026

“TÀI SẢN ĐANG ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC THÌ CHỦ SỞ HỮU CÓ ĐƯỢC TIẾP TỤC GIAO DỊCH (THẾ CHẤP, CHUYỂN NHƯỢNG...) KHÔNG? – GIẢI ĐÁP TỪ SỞ TƯ PHÁP!”

Công văn số 1010/STP-BTTP do Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng ban hành ngày 07/10/2025 nhằm trả lời đơn kiến nghị của bà Kơ Să K’Jang. Nội dung tóm tắt cụ thể như sau:

1. Hoàn cảnh & vấn đề kiến nghị

- Sự việc: Bà Kơ Să K’Jang đến Văn phòng công chứng (VPCC) Phạm Thị Thùy Trang yêu cầu công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, VPCC từ chối vì tài sản này đang tồn tại một Hợp đồng ủy quyền giữa bà và ông Nguyễn Minh Dũng. VPCC đề nghị bà phải hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền trước.

❓Thắc mắc của công dân:

1️⃣ Tài sản đang có hợp đồng ủy quyền thì chủ sở hữu có được tiếp tục giao dịch (thế chấp, chuyển nhượng...) hay bắt buộc phải hủy bỏ ủy quyền trước?

2️⃣ Bà đã gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt ủy quyền cho ông Dũng (ông Dũng nhận ngày 06/06/2025) thì hợp đồng ủy quyền đã đương nhiên chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 chưa?

2. Ý kiến trả lời của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng

✅ Về quyền thực hiện giao dịch khi tài sản đang ủy quyền:

- Hợp đồng ủy quyền chỉ là chuyển giao quyền đại diện, không chuyển giao quyền sở hữu hay quyền định đoạt tài sản. Về nguyên tắc, bà Kơ Să K’Jang vẫn là chủ sở hữu hợp pháp và có đầy đủ các quyền theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015.

- Tuy nhiên, để tránh rủi ro, xung đột quyền đại diện hoặc phát sinh giao dịch chồng chéo khi hợp đồng ủy quyền chưa bị hủy bỏ/chấm dứt, người ủy quyền nên thực hiện thủ tục công chứng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền trước khi xác lập giao dịch mới.

✅ Về hiệu lực chấm dứt Hợp đồng ủy quyền đã công chứng:

👉🏻 Về mặt dân sự: Khi người ủy quyền thông báo đơn phương chấm dứt và bên được ủy quyền đã nhận được thông báo, quan hệ ủy quyền giữa hai bên đã chấm dứt.

👉🏻 Về mặt công chứng: Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, để chấm dứt giá trị pháp lý của một văn bản đã công chứng đối với người thứ ba, cần phải thực hiện thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận/cam kết chấm dứt hoặc hủy bỏ tại tổ chức hành nghề công chứng.

‼️ Hướng giải quyết:

1️⃣ Bà cần thông báo bằng văn bản đến các bên thứ ba liên quan (Ngân hàng, cơ quan đăng ký đất đai, VPCC...).

2️⃣ Phối hợp lập văn bản thỏa thuận/cam kết chấm dứt (hoặc hủy bỏ) Hợp đồng ủy quyền với ông Dũng và yêu cầu VPCC nơi đã công chứng thực hiện việc công chứng chấm dứt/hủy bỏ.

3️⃣ Nếu hai bên không thỏa thuận được, bà có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết để tuyên chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng ủy quyền.

02/09/2026

“ĐẶT CỌC ĐẤT QUA ZALO: CHƯA KÝ GIẤY TỜ NÀO TÒA VẪN TUYÊN PHẠT CỌC 200 TRIỆU!”

Trong giao dịch bất động sản, nhiều người vẫn duy trì quan điểm chủ quan rằng: Khi chưa lập hợp đồng bằng văn bản hoặc chưa qua công chứng, các trao đổi qua tin nhắn hay điện thoại chỉ mang tính chất thỏa thuận sơ bộ và chưa phát sinh hiệu lực pháp lý ràng buộc.

Tuy nhiên, đây là một nhận thức sai lầm có thể dẫn đến những thiệt hại tài chính rất lớn. Thực tiễn xét xử cho thấy Tòa án đã công nhận giá trị pháp lý của các giao dịch đặt cọc được xác lập qua thông điệp dữ liệu điện tử.

Bản án sơ thẩm số 01/2023/DS-ST ngày 04/01/2023 của Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng (TP. Hải Phòng) dưới đây là một ví dụ điển hình.

📌 TÓM TẮT VỤ VIỆC:

- Bên bán (Anh T) và Bên mua (Anh 😎 chốt mua bán 1.027 m2 đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 1,4 tỷ đồng.

- Hai bên KHÔNG lập hợp đồng cọc bằng văn bản. Mọi trao đổi đều qua gọi điện và nhắn tin Zalo. Anh B chuyển khoản cọc 200 triệu đồng.

- Sau khi nhận cọc, anh T đổi ý không bán nữa và chấp nhận phạt cọc (đền gấp đôi = trả lại 200 triệu cọc + bồi thường 200 triệu).

- Anh T đã chuyển trả 250 triệu (gồm 200 triệu cọc + 50 triệu phạt) và nhắn Zalo hứa nợ lại 150 triệu phạt cọc sẽ trả sau.

- Đến hạn không thấy trả, anh B khởi kiện. Ra Tòa, anh T "quay xe" không chịu trả 150 triệu còn lại với lý do: "Hợp đồng cọc chưa ký bằng văn bản, tin nhắn Zalo chỉ là trao đổi sơ bộ, không có tính pháp lý!"

⚖️ PHÁN QUYẾT CỦA TÒA ÁN & BÀI HỌC PHÁP LÝ

Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng đã CHẤP NHẬN TOÀN BỘ yêu cầu của Bên mua, buộc Bên bán phải trả nốt 150.000.000 đồng tiền phạt cọc còn thiếu + chịu toàn bộ án phí!
Vì sao Tòa tuyên như vậy?

1️⃣ Hợp đồng cọc qua Zalo hoàn toàn CÓ HIỆU LỰC:
Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 119, Điều 328), pháp luật KHÔNG bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản công chứng/chứng thực. Giao dịch dân sự thể hiện qua lời nói, hành vi hay thông điệp dữ liệu (tin nhắn Zalo, SMS) đều có giá trị pháp lý ràng buộc.

2️⃣ Tin nhắn Zalo + Sao kê ngân hàng là CHỨNG CỨ NẶNG KÝ:
Chuỗi tin nhắn Zalo thể hiện rõ thỏa thuận mua bán, nhận cọc, cùng tin nhắn thừa nhận nghĩa vụ đền cọc kết hợp với lịch sử chuyển khoản Vietcombank là chứng cứ đầy đủ, không thể chối cãi.

3️⃣ Nói miệng cũng phải chịu trách nhiệm:
Một khi đã nhắn tin chốt nhận cọc và đồng ý phạt cọc, bạn không thể viện lý do "chưa ký giấy" để trốn tránh nghĩa vụ tài chính.

💡 LƯU Ý "XƯƠNG MÁU" KHI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN:

- Cẩn trọng lời nói/tin nhắn: Các từ ngữ như "chốt cọc", "nhận cọc", "đền cọc" trên Zalo/Messenger có giá trị pháp lý tương đương văn bản.

- Lưu vết chứng cứ: Luôn lưu trữ lịch sử tin nhắn, hình ảnh giao dịch và sao kê ngân hàng rõ nội dung chuyển tiền.

- Đã cọc là phải chuẩn: Dù cọc "mềm" qua ứng dụng hay cọc "cứng" trên giấy, trách nhiệm phạt cọc khi vi phạm là như nhau!

31/08/2026

“HÀ NỘI SIẾT CHẶT QUẢN LÝ THỬA ĐẤT DIỆN TÍCH CÒN LẠI NHỎ HƠN TỐI THIỂU SAU THU HỒI”

Nhằm giải quyết dứt điểm tình trạng nhà, đất "siêu mỏng, siêu nhỏ" gây mất mỹ quan đô thị sau khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng, Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hà Nội đã ban hành Công văn số 11616/SNNMT-QHKHSDĐ ngày 14/08/2026 gửi UBND các xã, phường để hướng dẫn và triển khai đồng bộ các giải pháp quản lý.

1️⃣ Nguyên tắc xử lý đất còn lại theo Luật Đất Đai 2024

Căn cứ Khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc quản lý phần diện tích đất còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện tồn tại được chia làm 2 trường hợp:

👉🏻 Trường hợp 1 (Người sử dụng đất đồng ý thu hồi): Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi toàn bộ phần diện tích còn lại, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và quản lý quỹ đất này theo quy định.

👉🏻 Trường hợp 2 (Người sử dụng đất không đồng ý thu hồi): Nhà nước không thu hồi diện tích đất còn lại. Việc quản lý, khai thác hoặc xây dựng trên thửa đất này bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định của pháp luật về xây dựng và quy chế quản lý kiến trúc.

2️⃣ Tiêu chuẩn xây dựng & hợp thửa theo quy chế kiến trúc Hà Nội

Theo Quy chế Quản lý kiến trúc Thành phố Hà Nội (ban hành kèm Quyết định số 73/2024/QĐ-UBND), việc cấp phép và điều kiện tồn tại của công trình đối với các thửa đất nhỏ hẹp được siết chặt theo các nguyên tắc cụ thể:

❌ Không xây dựng công trình trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 15 m².

✅ Các lô đất có diện tích lớn hơn 15 m2 nhưng có kích thước cạnh nhỏ hơn 3 m chỉ được xét cấp phép xây dựng 01 tầng (chiều cao < 4,5 m) trong một số trường hợp đặc biệt (nằm giữa 2 nhà liền kề đủ điều kiện, đồng nhất kiến trúc...).

❗️Khuyến khích hợp thửa đất, hợp khối công trình nhà ở liền kề đối với các lô đất có diện tích từ 15 m² trở lên nhưng mặt tiền/chiều sâu từ 3 m trở lên.

29/08/2026

“KHÔNG CÓ DI CHÚC NHƯNG VẪN NHẬN 2 SUẤT THỪA KẾ: QUYỀN LỢI CHO NGƯỜI CÓ CÔNG GIỮ GÌN DI SẢN!”

Trong các vụ án tranh chấp thừa kế gia đình, tâm lý chung của bên đang trực tiếp quản lý nhà đất là: "Tôi là người ở đây từ đầu, trông nom cha mẹ lúc già yếu và giữ gìn mảnh đất này, sao giờ lại bắt chia đều cho những người đã đi nơi khác?".

Bản án số 122/2025/DS-PT của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM (xét xử phúc thẩm vụ án từ Cần Thơ) là một minh chứng điển hình cho thấy: Pháp luật không chỉ áp dụng "luật cứng" chia đều, mà còn có sự cân bằng hợp tình, hợp lý để bảo vệ công sức của người giữ gìn di sản.

1️⃣ Bối cảnh vụ án: Khi giấy tờ mua bán bị vô hiệu

- Nguồn gốc di sản: Cụ Mai Văn C qua đời năm 2017 không để lại di chúc, bỏ lại diện tích đất 101,2 m2 cùng căn nhà tại quận C, TP. Cần Thơ.

- Tranh chấp phát sinh: Nguyên đơn (bà L) đại diện các anh chị em khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo pháp luật cho 7 người con (hàng thừa kế thứ nhất).

- Lập luận của Bị đơn (ông S): Bị đơn cho rằng đất và nhà đã được cụ C bán lại cho mình từ năm 2002 (có giấy bán nhà và biên nhận). Tuy nhiên, kết quả giám định chữ ký cho thấy chứng cứ bị giả mạo chữ ký của đồng thừa kế, đồng thời giấy bán nhà không đúng quy định pháp luật.

- Rủi ro của bị đơn: Khi yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán bị Tòa bác bỏ hoàn toàn, ông S đứng trước nguy cơ tài sản bị đưa vào khối di sản chung và chia đều làm 7 phần bằng nhau như các anh chị em khác.

2️⃣ Bước ngoặt pháp lý: Bài toán chia 8 kỷ phần cho 7 người con

Mặc dù bác bỏ yêu cầu phản tố về việc công nhận nhà đất là tài sản riêng, Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét khía cạnh thực tế: Công sức quản lý, bảo quản tài sản.

‼️ Cơ chế tính toán của Tòa án:

- Xác định công sức thực tế: Tòa ghi nhận ông S là người trực tiếp sinh sống tại nhà đất này từ trước khi cụ C chết (năm 2017) cho đến nay, có công quản lý, giữ gìn và bảo quản khối tài sản chung.

- Quy đổi công sức thành Kỷ phần thừa kế: Thay vì chia di sản làm 7 phần cho 7 người con như bản án sơ thẩm), Tòa phúc thẩm quyết định chia khối di sản thành 08 kỷ phần bằng nhau.

- Kết quả phân chia kỷ phần:
👉🏻 Bị đơn (ông S): Được hưởng 02 kỷ phần bao gồm: 01 kỷ phần thừa kế theo pháp luật + 01 kỷ phần công sức đóng góp.

👉🏻 6 người con còn lại: Mỗi người hưởng 01 kỷ phần.

3️⃣ Ý nghĩa thực tiễn & Giá trị của Bản án

✅ Ghi nhận công sức đóng góp hợp tình, hợp lý
Trông nom và bảo quản tài sản qua hàng chục năm không chỉ là chi phí cơ hội mà còn là công sức giữ gìn đất đai không bị lấn chiếm, xuống cấp. Việc Tòa án trích riêng 01 kỷ phần để đền bù công sức giúp người đang quản lý không bị "thiệt thòi" so với những người không trực tiếp chăm lo tài sản.

Để được Tòa chấp nhận như ông S trong bản án, người quản lý cần chứng minh được thời gian sinh sống thực tế, các hóa đơn sửa chữa, bảo dưỡng nhà đất, hoặc xác nhận của địa phương về việc trực tiếp quản lý tài sản qua các thời kỳ.

✅ Giữ nguyên hiện vật – Hoàn trả giá trị
Do ông S đang trực tiếp sinh sống trên đất, Tòa giao toàn bộ căn nhà và 101,2 m2 đất cho ông S toàn quyền sử dụng.

Ông S chỉ phải thối hoàn giá trị bằng tiền cho 6 đồng thừa kế còn lại. Nhờ được cộng thêm 1 kỷ phần công sức, số tiền ông S phải trả cho các anh chị em đã giảm từ 2,168 tỷ đồng (ở cấp sơ thẩm) xuống còn 1,897 tỷ đồng (ở cấp phúc thẩm) — giúp ông giảm bớt áp lực tài chính đáng kể để giữ lại căn nhà.

27/08/2026

“ĐẤT ĐỨNG TÊN CÁ NHÂN: DI SẢN THỜ CÚNG HAY TÀI SẢN RIÊNG?”

Rất nhiều gia đình gặp trường hợp: Đất nhà của bố mẹ được thoả thuận làm di sản thờ cúng, giao cho một người con đứng tên Sổ đỏ để tiện quản lý. Nhưng đến khi người này mất, vợ/con họ lại xem đó là tài sản riêng và khai nhận thừa kế.

Bản án phúc thẩm số 237/2023/DS-PT ngày 26/04/2023 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã trả lời cho câu hỏi trên.

1️⃣ Tóm tắt vụ việc

- 1993: Cụ B và các con lập "Tờ tương phân tài sản", thống nhất để lại 981,7 m2 đất làm nơi thờ cúng ông bà và giao cho con út (ông L4) quản lý.

- 1998: Ông L4 kê khai và được cấp Sổ đỏ đứng tên cá nhân.

- 2018: Ông L4 mất. Vợ ông tiến hành thủ tục sang tên Sổ đỏ cho con trai. Các anh chị em khác khởi kiện yêu cầu công nhận đây là di sản thờ cúng.

2️⃣ Phán quyết trái ngược giữa 2 cấp xét xử

📌 Sơ thẩm (TAND tỉnh Tây Ninh): Bác đơn khởi kiện. Cho rằng Sổ đỏ đã đứng tên ông L4 thì đất đã thành tài sản riêng của ông L4, vợ con có quyền thừa kế.

📌 Phúc thẩm (TAND Cấp cao tại TP.HCM): Sửa toàn bộ án sơ thẩm. Công nhận 981,7 m2 là di sản thờ cúng, giao các đồng thừa kế còn sống quản lý và kiến nghị thu hồi Sổ đỏ cũ.

3️⃣ Ba điểm cốt lõi của bản án

✅ Tôn trọng ý chí ban đầu: Tòa ưu tiên thỏa thuận gốc của gia đình năm 1993 và di chúc năm 1994 (dùng đất vào việc cúng kiếng) hơn là hình thức tên người đứng trên giấy tờ.

✅ Sổ đỏ cá nhân không quyết định bản chất tài sản: Việc cá nhân đứng tên Sổ đỏ khi được giao quản lý đất dòng họ chỉ là đại diện hành chính, không đương nhiên chuyển đất dòng họ thành tài sản riêng.

✅ Hướng xử lý dứt điểm: Khi người quản lý mất, di sản thờ cúng không bị chia thừa kế cá nhân mà được chuyển giao cho các đồng thừa kế còn sống tiếp tục quản lý.

26/08/2026

“PHÂN CHIA PHẦN VỐN GÓP CÔNG TY TNHH KHI LY HÔN: BÀI TOÁN PHÁP LÝ KHÔNG ĐƠN GIẢN LÀ CHIA ĐÔI"

Công văn số 196/TANDTC-GĐKTIII của Tòa án nhân dân tối cao ngày 26/8/2026 về việc rút kinh nghiệm trong công tác xét xử, giải quyết các vụ việc hôn nhân và gia đình phân tích 02 sai sót cần rút kinh nghiệm:

📌 Nội dung 1: Xác định sai nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ trong vụ án ly hôn

- Thực trạng sai sót: Một số Tòa án áp dụng Điều 26 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH14 để xác định nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ của các bên đương sự.

- Phân tích pháp lý: Điều 26 Nghị quyết 326 chỉ quy định về nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm, không áp dụng để chỉnh nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

✅ Căn cứ áp dụng đúng: Phải căn cứ vào khoản 3 Điều 157 Bộ luật Tố tụng Dân sự:

- Trường hợp ly hôn theo yêu cầu một bên: Nguyên đơn phải nộp chi phí thẩm định tại chỗ, không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu.

- Trường hợp thuận tình ly hôn: Mỗi bên đương sự phải chịu một nửa chi phí.

📌 Nội dung 2: Phân chia tài sản chung là phần vốn góp tại doanh nghiệp chưa bảo đảm quy định pháp luật

- Thực trạng sai sót: Trong vụ án chia tài sản chung (phần vốn góp tại Công ty TNHH 2 thành viên trở lên mà hai vợ chồng là các thành viên góp vốn), Tòa án lại giao toàn bộ phần vốn góp tại 01 công ty cho 01 bên dẫn đến việc công ty chỉ còn lại 01 thành viên.

- Hậu quả pháp lý của phán quyết sai:

‼️ Công ty bị thay đổi bản chất pháp lý (từ TNHH 2 thành viên trở lên thành TNHH 1 thành viên), buộc phải làm thủ tục tái cơ cấu/tổ chức lại doanh nghiệp và đăng ký thay đổi đăng ký kinh doanh.

❌ Bản án bị kéo theo nguy cơ khó thi hành án, trực tiếp ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, người lao động, chủ nợ và các bên liên quan.

✅ Căn cứ & Hướng xử lý đúng: Căn cứ Điều 46 Luật Doanh nghiệp 2020, Tòa án khi giải quyết phải:
1. Xác định đúng đối tượng tài sản là phần vốn góp.
2. Thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý, Điều lệ công ty, Sổ đăng ký thành viên.
3. Cân nhắc và đánh giá kỹ hậu quả pháp lý của phương án phân chia đối với cơ cấu thành viên, loại hình doanh nghiệp và hoạt động ổn định của công ty trước khi ra quyết định.

24/08/2026

“VÌ SAO NGÂN HÀNG "MẤT" QUYỀN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP DÙ ĐÃ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VÀ ĐÃ TỪNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM?”

Nhiều người (thậm chí cả cán bộ tín dụng) vẫn nghĩ đơn giản: Tài sản đã công chứng Hợp đồng thế chấp (HĐTC) + GCNQSDĐ đã từng dán Đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) là ngân hàng cầm chắc 100% phần thắng khi khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản!

Nhưng Quyết định Giám đốc thẩm số 11/2024/KDTM-GĐT ngày 11/06/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã giội một gáo nước lạnh vào tư duy này.

📝 Nội dung vụ việc:

- Năm 2008: Bà H ký Hợp đồng thế chấp (HĐTC) năm 2008 dùng thửa đất số 293 bảo đảm khoản vay cho bà Ng (mức dư nợ tối đa 500 triệu đồng) và đã đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ). Các khoản vay này đã tất toán xong trước năm 2011, nhưng Ngân hàng chưa thực hiện thủ tục xóa đăng ký GDBĐ.

-Năm 2011: Bà Ng ký 2 HĐTD vay Ngân hàng 3 tỷ đồng. Ngày 17/02/2011, bà H, bà Ng và Ngân hàng ký HĐTC năm 2011 (công chứng tại Phòng công chứng số 7) để thế chấp thửa đất 293 cho các khoản vay năm 2011 (mức dư nợ 3 tỷ đồng). Tuy nhiên, HĐTC năm 2011 chưa được đăng ký GDBĐ.

📌 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ THIẾT YẾU VÀ LÝ DO CỦA HỘI ĐỒNG GIÁM ĐỐC THẨM

Hội đồng Giám đốc thẩm đã bác bỏ quan điểm của Tòa cấp Phúc thẩm dựa trên 3 lý do pháp lý cốt lõi:

1️⃣ HĐTC năm 2008 đã chấm dứt hiệu lực

- Theo quy định tại Điều 3 và Điều 7 của HĐTC năm 2008, hợp đồng sẽ hết hiệu lực khi bên vay hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trả nợ.

- Thực tế, khoản vay bảo đảm bởi HĐTC 2008 đã tất toán xong trước 17/02/2011. Việc Ngân hàng chưa thực hiện xóa đăng ký GDBĐ chỉ là thủ tục hành chính/kỹ thuật, không làm kéo dài hiệu lực của một hợp đồng đã chấm dứt về mặt bản chất pháp lý.

2️⃣ Tính độc lập của HĐTC năm 2011 và sự khác biệt về hạn mức

- HĐTC năm 2011 được ký kết hoàn toàn độc lập, không phải là phụ lục bổ sung/sửa đổi cho HĐTC năm 2008.

- Hạn mức bảo đảm của HĐTC năm 2008 là 500 triệu đồng, trong khi HĐTC năm 2011 là 3 tỷ đồng.

Việc áp dụng khoản 2 Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP (quy định về trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì không phải xóa đăng ký cũ khi đăng ký nghĩa vụ tiếp theo) của Tòa Phúc thẩm là sai lầm về áp dụng pháp luật. Vì HĐTC 2008 đã chấm dứt, không còn hiệu lực để "gánh" thêm nghĩa vụ mới của năm 2011.

3️⃣ Điều kiện có hiệu lực của HĐTC bằng QSDĐ (Thời điểm phát sinh hiệu lực thế chấp)

- Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005, điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 6, 7 Nghị định 83/2010/NĐ-CP (pháp luật áp dụng tại thời điểm xác lập giao dịch năm 2011): Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp (đăng ký GDBĐ).

- Vì HĐTC năm 2011 chưa thực hiện thủ tục đăng ký GDBĐ nên chưa phát sinh hiệu lực bảo đảm. Do đó, Ngân hàng không có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp này.

⚠️ Bài học rút ra?

🏦 Với Ngân hàng/Cán bộ Pháp chế - Tín dụng: Đừng bao giờ giải ngân khi chưa có Giấy chứng nhận Đăng ký GDBĐ cho đúng hợp đồng đó. Rủi ro biến khoản vay có tài sản thành cho vay tín chấp (không tài sản bảo đảm) là cực cao!

👥 Với chủ tài sản thế chấp: Khi đã trả xong nợ, hãy chủ động yêu cầu Ngân hàng làm thủ tục Xóa đăng ký GDBĐ ngay để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho tài sản của mình.

Văn phòng luật sư Anh Tú

08/09/2026

06/09/2026

05/09/2026

04/09/2026

02/09/2026

31/08/2026

29/08/2026

27/08/2026

26/08/2026

24/08/2026

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category

Listing takedown request